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Kündigung möglich?

#1

    Neues Mitglied

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Hallo zusammen,

wir haben folgendes Problem und hoffen hier auf ein wenig Hilfe:
Meine Frau und ich sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt 4 Wohneinheiten. Neben unserer Familie wohnen noch meine Schwiegermutter und die Oma meiner Frau in jeweils einer Wohnung. Eine weitere Wohnung ist fremdvermietet. Da das Haus nach und nach um- und ausgebaut wurde, hat es sich ergeben, dass die Wohnung meiner Schwiegermutter eine Art Einliegerwohnung hat. Die Räume waren früher von der Wohnung meiner Schwiegermutter zugänglich und wurden von meiner Frau und Ihrer Schwester als Jugendzimmer genutzt. Durch Umbau sind die Räume jetzt vom allgemeinen Treppenhaus zugänglich, haben also einen eigenen Eingang. Neben der Küche (mit Einbauküche, E-Geräten, Tisch und Stühlen) gibt es noch ein Duschbad und zwei kleine Zimmer. Diese Räume hat meine Schwiegermutter untervermietet. Die Stromkreise hängen mit denen meiner Schwiegermutter zusammen, es gibt nur Zwischenzähler, was der Hauptgrund für eine Untervermietung ist. Alle anderen Wohnungen (auch die der Verwandten) stehen in einem ordentlichen Mietverhätnis mit uns als Eigentümern. Bislang hatten wir mit den Mietern der Einliegerwohnung stets Glück, nun aber gibt es nur Probleme.

Das jetzige Mietverhältnis wurde zum 01.07.10 eingegangen. Es wurde ein Wohnraummietvertrag hier von der Internetseite verwendet, jedoch kein Vertrag für eine Untervermietung. Der Mieter weiß vermutlich nicht, dass es sich im eigentlichen Sinn um eine Untervermietung handelt. Er weiß jedoch, dass meine Schwiegermutter als Vertragspartner nicht Eigentümer des Objektes ist. Die Wohnung wurden renoviert bezogen, war komplett mit Teppich und Tapeten ausgestattet. Neben der Kücheneinrichtung (siehe oben) waren auch alle Lampen in sämtlichen Räumen, Gardinen und Rollos vorhanden. Ich denke, man kann von teilmöblierten Räumen sprechen.

Wir haben durch den neuen Mieter viel Ärger im Haus. So haben wir nachts besonders zu leiden. Es wird die Waschmaschine auch nach 22 Uhr laufen gelassen, es wird laut Musik gehört, so dass auch 2 Stockwerke darunter an eine Nachtruhe nicht zu denken ist, dem Treppenhausdienst (Reinigung) wird nicht nachgekommen. Wir haben mehrmals versucht mit dem Mieter zu sprechen, der aber stellt auf stur und macht fleißig weiter, eher noch mehr krach. Auf dem Hof sind mittlerweile zwei Ölflecken auf dem Pflaster vom Befüllen des Motorrollers. Auch die Mittagsruhe (in der Gemeinde bei uns festgelegt zwischen 13 und 15 Uhr) wird nicht eingehalten. Wir haben kleine Kinder und Schichtarbeiter im Haus, die auch einmal schlafen möchten. Wenn wir uns wegen des Lärms beschweren wollen, wird schon gar nicht mehr auf unser Klingeln und Klopfen reagiert. Zudem wurden wir beschuldigt, die Räume ohne Erlaubnis betreten zu haben. Der Mieter hatte alle Dachfenster weit aufgelassen und die Wohnung verlassen. Nun war es aber stürmisch und der Wind ist durch die Zimmer gefegt, hat Rollos zerstört (die waren erst eine Woche vor dem Einzug neu gekauft worden), und auch Möbel umgerissen. Eine Zimmertür hatte ein Loch und lag auf einem Schrank quer im Zimmer. Keine Ahnung wie so etwas gehen soll. Der Wind kann die Tür wohl nicht aus den Angeln gehoben haben. Vermutlich war sie vorher aus den Angeln genommen worden und lehnt an der Zimmerwand als die "Windrose" durch die Zimmer gesaust ist. Jedenfalls ist das Türblatt hin. Wir wurden beschuldigt in den Räumen gewesen zu sein. Auf meinen Einwand ob denn etwas fehlen würden und das ich wegen des vermutlichen Einbruchs jetzt die Polizei holen würde, wurde gesagt dass sein wohl nicht nötig, es fehle nichts und vielleicht war es ja doch der Wind.

Wir möchten den Mieter kündigen. Die Miete kommt im übrigen pünktlich. Mit welcher Begründung und welcher Frist ist eine Kündigung möglich. Bislang haben wir noch keine schriftliche Abmahnung geschrieben. Kann ich das als Eigentümer machen oder geht das nur durch den Vertragspartner (meine Schwiegermutter)? Kann ich als Eigentümer die Zustimmung zur Untervermietung widerrufen wegen der Lärmbelästigungen gegenüber den anderen Mietern und kann meine Schweigermutter dann aufgrund dieses Widerrufs kündigen?

Vielen Dank im Voraus für Eure/Ihre Hilfe.
H.

Geschrieben am: 18 Oktober 2010 - 11:21

19star71

#2

    Rechtsanwalt, FA für gewerblichen Rechtsschutz

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Sehr geehrte(r) H.,

nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB kann nur der Vermieter dem Mieter kündigen - nicht aber der Eigentümer.

Die Kündigung kann erfolgen, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Für die erforderliche Pflichtverletzung kommt es auf den Inhalt des Mietvertrages und die dort vereinbarten Pflichten aber auch dem Inhalt der Hausordnung an. Für die Pflichtverletzung und deren Erheblichkeit wären Sie beweisbelastet.

Die fortwährende Störung des Hausfriedens kann ein solcher Kündigungsgrund sein.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nämlich nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Es ist daher zu empfehlen, Pflichtverletzungen zu dokumentieren und einen Anwalt mit der Vorbereitung bzw. der Kündigung zu beauftragen.

Geschrieben am: 18 Oktober 2010 - 12:12

Wittmaack
S.Wittmaack
Rechtsanwalt

#3

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Sehr geehrter Herr Wittmaack,

vielen Dank für die rasche Antwort.

Die Kündigung würde natürlich durch den Vermieter der Räume (meine Schwiegermutter) vorgenommen. Wir als Eigentümer haben eine Wohnung an meine Schwiegermutter vermietet. Diese Vermietung an meine Schwiegermutter schließt die (untervermieteten) Räume mit ein. So hat auch meine Schwiegermutter sämtliche Kosten für die Renovierung der Räume vor der erneuten (Unter-)Vermietung an den jetzigen Mieter selbst getragen.

Meine Frage, ob ich als Eigentümer aktiv werden kann bezieht sich auf eine (schriftliche) Abmahnung wegen der Pflichtverletzungen und ob eine Rücknahme der Zustimmung zur Untervermietung in diesem Fall vielleicht sinnvoll oder vorteilhaft für uns wäre.

Die Dokumentation der Pflichtverletzungen ist sicherlich kein Problem, das ungeputzte Treppenhaus und die Ölflecken kann man fotografieren und Zeugen gibt es für den Lärm auch, denn auch unsere (Fremd-)mieter fühlen sich belästigt. Gerade heute nacht war bis 3 Uhr früh unverhältnismäßiger Lärm zu hören...

Viele Grüße
H.

Geschrieben am: 18 Oktober 2010 - 12:49

19star71