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WG Gründung (Untervermietung)

#1

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Hallo,

ich möchte eine WG gründen und würde als Hauptmieter eine 5 ZKB anmieten. Ich selber beziehe ein Zimmer und werde 3 weitere untervermieten. Es wird also folgende Gemeinschaftsräume geben: Wohnzimmer (das 5. Zimmer), Küche, Bad, Flur und ein Abstellraum.
Gleichzeitig soll das Internet (da nur eine Dose vorhanden) sowie Kabelfernsehen (PayTV) und Strom/Gas aufgeteilt werden.
Auch bringe ich schon etliche Möbel mit (Einbauküche inkl. E-Geräte, Trockner, Waschmaschine, Wohnzimmermobilär, Fernseher,...).

Nun habe ich folgende Fragen:
Wie kann man die Mitnutzung von Internet und Kabelfernsehen rechtlich regeln, gerade bei der Internetnutzung die Problematik mit Urheberrechtsverletzungen?
Können die (pauschalen) Kosten für Internet/Kabelfernsehen im Untermietvertrag mit eintragen und entsprechend aufschlüsseln wie hoch die sind?
Wie kann man die Vorausszahlung für Strom/Gas regeln? Die Kosten sollen auf die Personen aufgeteilt werden (bspw. 300 Euro Abschläge / 4 Personen).
Kann man einen kleinen Aufschlag berechnen für das Mobiliar was ich mit zur Verfügung stelle?

Freue mich auf Antworten.

Viele Grüße

Geändert von Jimmy am: 08 Februar 2013 - 10:34


Geschrieben am: 08 Februar 2013 - 10:31

Jimmy

#2

    Rechtsanwalt, FA für gewerblichen Rechtsschutz

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Hallo,

1.

Die Bildung einer Wohngemeinschaft (Untervermietung) kann nur mit Zustimmung des Hauptvermieters erfolgen, vgl. § 540 BGB. Die Regeln des Untermietvertrages sollten denen des Hauptmietvertrages entsprechen. Ansonsten gelten die Regeln der §§ 535 ff BGB entsprechend.

2.
Wie kann man die Mitnutzung von Internet und Kabelfernsehen rechtlich regeln, gerade bei der Internetnutzung die Problematik mit Urheberrechtsverletzungen?[indent=1]a.[/indent][indent=1]Grundsätzlich gilt, dass Nebenkosten vom Vermieter zu tragen sind, sofern die Umlage von Kosten nicht vereinbart ist.[/indent] [indent=1]b.[/indent][indent=1]Kosten des Kabelfernsehens können als gemeinschaftliche Betriebskosten der Wohnung vereinbart und auf den (Unter-)Mieter umgelegt werden. Im Mietvertrag sind die umlagefähigen Kosten und der Umlageschlüssel (anteilig pro Person oder pro Mietraum) zu vereinbaren.[/indent] [indent=1]Achtung: GEZ Gebühren fallen pro Wohnraum gesondert an.[/indent] [indent=1]c.[/indent][indent=1]Die Vereinbarung der Umlage der allgemeinen Grundkosten für Telefon- und Internetanschluss ist möglich.[/indent] [indent=1]d.[/indent][indent=1]Der Anschlussinhaber sollte alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergreifen um Störungen, die von seinem Anschluss ausgehen könnten, zu vermeiden:[/indent] [indent=1]Der Anschluss vom Anschlussinhaber vor unbefugten Zugriff Dritter geschützt werden (z.B. durch aktuelle Firewall und Virenschutz, Passwörter).[/indent] [indent=1]Jeder Nutzer sollte soweit möglich eigene Zugangsdaten mit eigenen Passwörtern für den Zugang zum Netz erhalten, so dass Sie im Falle Urheberrechtsverletzungen im Zweifel den jeweiligen Nutzer erkennbar gemacht werden können.[/indent][indent=1]Zudem sollte jeder Nutzer des gemeinschaftlichen Anschlusses vor Nutzungsaufnahme schriftlich darüber belehrt werden, dass die gemeinschaftliche Nutzung nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen erlaubt ist und gesetzwidrige Handlungen, wie Urheberrechtsverletzungen durch z.B. Musikdownloads etc., zu unterlassen sind.[/indent] [indent=1]Die Regeln der befugten gemeinsamen Nutzung des Internetzugangs sollten zu Nachweiszwecken gesondert schriftlich vereinbart werden.[/indent]

3.
Wie kann man die Vorauszahlung für Strom/Gas regeln? Die Kosten sollen auf die Personen aufgeteilt werden (bspw. 300 Euro Abschläge / 4 Personen).[indent=1]Als Hauptmieter erhalten Sie jährliche eine Nebenkostenabrechnung zu den umlagefähigen Kosten wie Strom und Gas. Es sollte darauf geachtet werden, dass alle genannten Betriebskosten auch im Untermietvertrag als umlagefähigen Kosten enthalten sind. Welche Kosten umlagefähig sind, ergibt sich z.B. aus der Betriebskostenverordnung.[/indent] [indent=1]Es empfiehlt sich im Untermietvertrag den Umlageschlüssel zu vereinbaren, beispielsweise nach Personen.[/indent] [indent=1]Bei Wohnraum kann der zu vereinbarende Umlageschlüssel aber durch die Vorschriften der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizKV) beschränkt sein. Ist das der Fall sind diese Vorschriften bei der Vereinbarung des Umlageschlüssels zu beachten.[/indent] [indent=1]Auch die Höhe der zu leistenden Vorauszahlung für Betriebskosten wie z.B. Strom/Gas ist im Untermietvertrag gesondert zu regeln. Es empfiehlt sich diese entweder als Pauschale (mit jährlicher Steigerung) oder als Vorauszahlung zu vereinbaren, über die dann jährlich abzurechnen ist und die an die zu erwartenden tatsächlichen Kosten angepasst werden kann.[/indent] [indent=1]Die Höhe der ersten Pauschale sollte sich nach der letzten Abrechnung plus einen Inflationsaufschlag bemessen. Wird eine Vorauszahlung vereinbart ist über diese abzurechnen. Die zwingende Abrechnungsfrist für Nebenkostenabrechnungen ist dann zu beachten.[/indent]

3.
Jedes Inventarstück kann einzeln vermietet werden, dem Mieter kann dann aber ein Recht zur (alleinigen) Nutzung dieses Inventarstückes zustehen.

Es empfiehl sich daher, die Kosten für in gemeinschafträumen bereitgestelltes Mobiliar in den Betrag der Untermiete pauschal einzubeziehen, ohne dass dieses Mobiliar vermietet wird. An den Gemeinschaftsräumen kann ein einfaches Mitbenutzungsrecht im Rahmen der Hausordnung eingeräumt werden.

Hoffe dass war hilfreich.

Geschrieben am: 14 Februar 2013 - 10:39

Wittmaack
S.Wittmaack
Rechtsanwalt