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Wirkung von Makler AGB

#1

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Beteiligte Personen: Kaufinteressent, Freundin des Kaufinteressenten, Verkäufer, Makler, Architekt

Hergang:
Die Freundin des Kaufinteressenten stellt eine Objektanfrage an den Makler. Nach Unterschrift und persönlichen Angaben zur Person -Freundin des Kaufinteressenten- und Bestätigung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen erhält Sie ein Expose sowie Anschrift des Objektes.
Die Bestätigung an den Makler erfolgt mittels Versand vom Faxgerät des Kaufinteressenten.

Telefonische sowie Email- Korrespondenz zwischen den beteiligten Personen folgt, ein Besichtigungstermin wird vereinbart und erfolgt.

Der Makler, Kaufinteressent, Freundin des Kaufinteressenten und Verkäufer einigen sich darauf, dass ein Gutachten in Auftrag gegeben werden soll. Auftraggeber des Gutachten ist der Kaufinteressent.
Der Kontakt zum Architekten (Gutachter) kommt durch den Makler zustande. Email-Korrespondenz Makler <-> Architekt folgt.
Das Gutachten wird erstellt und dient als Grundlage der Kaufentscheidung.

Der Kaufinteressent und Verkäufer einigen sich auf einen Kaufpreis. Der Makler vereinbart für die Parteien einen Notartermin für den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Der Abschluss erfolgt.

Der Kaufinteressent, nun Käufer, verweigert die Zahlung der Courtage für die Vermittlung des Objektes. Der Käufer stützt sein Handeln mit der Aussage, dass ein Vermittungsvertrag zwischen ihm und dem Makler nicht vorläge. Dieser Vertrag sei zwischen Makler und Freundin des Kaufinteressenten geschlossen.

Frage:? Ist der Makler aufgrund folgender AGB und Angabe der Höhe zu zahlender Provision im Vermittlungsauftrag mit der Freundin des Kaufinteressenten ... seine Courtage von Kaufinteressent oder Freundin des Kaufinteressenten zu verlangen berechtigt?[/color]


Auszug der AGB: (X=Makler, nur zur Info))
§1 – Behandlung von Angeboten
Für Objekte, die in den Angebotsseiten von X aufgelistet sind,
besteht grundsätzlich das Einverständnis des Verkäufers/Vermieters/Kooperationspartners diese Objekte anzubieten.
Angebote und Mitteilungen der Firma X, aus denen die Gelegenheit zum Abschluss eines Kauf- bzw.
Mietvertrages hervorgeht, sind ausschließlich für den Adressaten bzw. den Auftraggeber bestimmt und dürfen nur mit
schriftlicher Einwilligung von X an Dritte weitergegeben werden. Zuwiderhandlungen verpflichten den
Weitergebenden zur Zahlung der Provision in der ursprünglich vereinbarten Höhe.
Ist dem Auftraggeber die Verkäuflichkeit bzw. Vermietbarkeit eines nachgewiesenen Objektes bereits bekannt, hat er
dies X gegenüber unverzüglich, spätestens innerhalb von 7 Tagen schriftlich mitzuteilen.
§2 – Vertragsabschluss
Mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrages bzw. eines Mietvertrages durch den Nachweis oder die Vermittlung von
X ist zu deren Gunsten eine Provision verdient und fällig. Wird der Vertrag zu anderen als den
ursprünglich angebotenen Bedingungen abgeschlossen oder kommt er über ein anderes Objekt des nachgewiesenen
Vertragspartners zustande, so berührt dies den Provisionsanspruch nicht, sofern das zustande gekommene Geschäft
mit dem angebotenen Geschäft wirtschaftlich identisch ist oder in seinem wirtschaftlichen Erfolg nur unwesentlich von
dem angebotenen Geschäft abweicht. Entsprechendes gilt, wenn ein anderer als der ursprünglich vorgesehene Vertrag
geschlossen wird (z.B. Kauf statt Miete; Erbbaurecht statt Kauf; Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung).
X hat Anspruch auf Anwesenheit beim Vertragsabschluss. Erfolgt ein Vertragsabschluss ohne
Anwesenheit der Firma X, so ist ihr vom Auftraggeber unverzüglich Auskunft über den
Vertragspartner und die Vertragskonditionen zu erteilen. Der Auftraggeber ist verpflichtet, der Firma X auf Verlangen eine Vertragsabschrift zu überlassen.
Nimmt der Auftraggeber von seinen Vertragsabsichten Abstand, ist er verpflichtet, X unverzüglich
schriftlich zu informieren.
§3 – Provision
Folgende Provisionssätze sind im Erfolgsfalle zu zahlen, wobei der Standort und der Vertragstyp in Bezug auf die
Immobilie maßgeblich sind. Die Provisionssätze bzw. Vermarktungskosten gelten, soweit in dem jeweiligen Angebot
nicht ausdrücklich ein anderer Provisionssatz genannt ist.
An- und Verkauf, berechnet aus dem Gesamtkaufpreis der Immobilie:
Vom Käufer und Verkäufer je 3% (3,57% inkl. MwSt.),
Erbbaurecht:
Vom Erbbaugeber und Erbbaunehmer je 3% (3,57% inkl. MwSt.),
Anmietung:
Vom Mieter maximal 2,285 Monatsnettomieten inkl. MwSt..
Im Falle der Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts ist Berechnungsgrundlage für die Provision der Wert des
Erbbaurechts. Dieser errechnet sich aus den während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages fälligen Erbbauzinsen
unter Anwendung eines Abzinsungssatzes in Höhe des jeweiligen Basiszinssatzes der Europäischen Zentralbank.
Hinzugerechnet wird ein etwaiger Preis für die Bestellung oder Übertragung des Erbbaurechtes.
Die Provisionssätze erhöhen sich jeweils um die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die in Klammern genannten
Provisionssätze enthalten die derzeit geltende Mehrwertsteuer von 19%. Sollte eine Änderung des Steuersatzes
eintreten, so gilt unter entsprechender Berichtigung des Prozentsatzes der Maklerprovision der Steuersatz als
vereinbart, der zum Zeitpunkt der Provisionsfälligkeit gültig ist.
§4 – Folgegeschäft
Ein Provisionsanspruch steht der Firma X auch dann zu, wenn im zeitlichen und wirtschaftlichen
Zusammenhang mit dem ersten von ihr vermittelten bzw. nachgewiesenen Vertrag weitere vertragliche
Vereinbarungen zustande kommen.
§5 – Tätigkeit für den anderen Vertragspartner
X ist berechtigt, auch für den anderen Vertragspartner provisionspflichtig tätig zu werden.
§6 – Haftungsausschluss
Die von der Firma X gemachten Angaben bezüglich der Immobilie beruhen auf den ihr erteilten
Informationen durch Dritte, namentlich durch den Verkäufer/Vermieter/Kooperationspartner. Eine Haftung für die
Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben in Exposés, Prospekten, Beschreibungen u.ä. kann X
daher nicht übernehmen. Ebenso kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein angebotenes Objekt nicht bzw.
anderweitig verkauft/vermietet wird. Im übrigen haftet die Firma X nur bei Vorsatz und grober
Fahrlässigkeit. Etwaige Schadensersatzansprüche verjähren innerhalb von 3 Jahren von dem Zeitpunkt an, an dem ein
Anspruch entstanden ist, spätestens nach 3 Jahren nach Beendigung des Auftrages.
§7 – Ersatzansprüche
Vertragswidriges Verhalten des Auftraggebers, welches das mögliche Entstehen eines Provisionsanspruches verhindert,
berechtigt die Firma X insbesondere zum Ersatz ihres sachlichen Aufwandes gegen Einzelnachweis.
§8 – Datenschutz
Alle der Firma X anvertrauten Daten werden nur zu diesem Vertragsverhältnis im erforderlichen
Umfang verwandt und im Rahmen des Bundesdatenschutzgesetzes in zulässiger Weise EDV-technisch gespeichert und
verarbeitet. Der/die Auftraggeber willigen einer Datenweitergabe zur Erfüllung der mit X
geschlossenen Verträge an Dritte ein. Eine andere Datenweitergabe erfolgt ausdrücklich nicht.
§9 – Erfüllungsort und Gerichtsstand
Der Erfüllungsort beider Parteien ist der Sitz des Maklers .... Der Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus dem
Maklerauftrag ist der Sitz des Maklers.
§10 – Recht
Als Rechtswahl und Vertragsgegenstand wird ausschließlich deutsches Recht vereinbart.
§11 – SALVATORISCHE KLAUSEL
Sollte eine oder mehrere der vorstehenden Bestimmungen ungültig sein, so soll die Wirksamkeit der übrigen
Bestimmungen hiervon nicht berührt werden. Dies gilt auch, wenn innerhalb einer Regelung ein Teil unwirksam ist, ein
anderer Teil aber wirksam. Die jeweils unwirksame Bestimmung soll zwischen den Parteien durch eine Regelung ersetzt
werden, die den wirtschaftlichen Interessen der Vertragsparteien am nächsten kommt und im Übrigen den
vertraglichen Vereinbarungen nicht zuwider läuft.
ZUSTÄNDIGE AUFSICHTSBEHÖRDE
Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung ...




Auszug des Objektnachweis:
Ich/Wir bitte(n), das o.a. Objekt baldmöglichst nachzuweisen. Es ist mir/uns bisher nicht
bekannt. Kommt ein rechtsverbindlicher Mietvertrag zustande, zahle/n ich/wir dem Makler
eine Provision von 2 Netto-Monatsmieten (bei gewerblichen Räumen 3 Netto-
Monatsmieten) zzgl. gesetzliche MwSt. für den Nachweis bzw. die Vermittlung, fällig und
zahlbar bei Vertragsabschluss; bei einem Kaufvertrag 3 % des Kaufpreises zzgl.
gesetzliche MWSt.; bei Genossenschaftswohnungen mit Wohnrechtsvereinbarung
3 % des Eigenkapitalbeitrages, mindestens jedoch 2 Monatsmieten, jeweils zzgl.
gesetzliche MWSt.


Geschrieben am: 29 Dezember 2007 - 01:21

help

#2

    Rechtsanwalt, Admin

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Da sonst keiner geantwortet hat möchte ich das wenigstens in der mir angebracht erscheinenden Kürze tun.

Die Frage sollte meines Erachtens nicht hier abstrakt sondern innerhalb einer Beratung beantwortet werden. Abgesehen von vertraglichen Ansprüchen sind auch Schadensersatzansprüche des Maklers denkbar.

Ich zitiere dazu aus einem Urt. des OLG Karlsruhe vom 15.5.2001, Az. 15 U 61 / 00

Zitat

Nach anerkannter Rechtsansicht steht dem Makler ein Provisionsanspruch nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluß eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannte -- und vom Landgericht im Ausgangspunkt auch nicht verkannte -- Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber wirtschaftlich gesehen den gleichen Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität eines beabsichtigten Vertrages mit einem später tatsächlich geschlossenen bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Bei der Beurteilung der erforderlichen wirtschaftlichen Identität ist stets auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruches ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden (BGH NJW 1995, 3311; NJW-RR 1998, 411 = MDR 1998, 339; Senat, NJW-RR 1995, 1136, 1137; Palandt/Sprau, BGB, 60. A., § 652 Rdn. 44).
...
Das in der Rechtsprechung entwickelte Merkmal der besonders ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehung zwischen Maklerkunden und Dritterwerber kann naturgemäß nicht allgemein umschrieben werden, sondern bedarf der konkreten Abklärung an Hand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls.


Wirtschaftliche Identität dürfte hier wohl gegeben sein.

Grundsätzlich kann sich ein Makler auch über seine allgemeinen Geschäftsbedingungen von seinem Kunden die volle Provision für den Fall versprechen lassen, daß der Kunde den erhaltenen Nachweis an Dritte weitergibt. Dies setzt jedoch das Zustandekommen eines Maklervertrages voraus. (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht 14. Zivilsenat
Urt. vom 04.12.1998, Az. 14 U 149/97)


Das ist aber nur eine abstrakte Betrachtung, die eine anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann. Suchen Sie sich bitte einen Kollegen vor Ort, der sich mit der Materie eingehend beschäftigt. Das hilft besser weiter, als die Dinge hypothetisch und abstrakt hier zu diskutieren.

Danke fürs Verständnis.

Geschrieben am: 05 Januar 2008 - 10:00

Jens Liesegang