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Verkauf einer spanischen Wohnimmobilie

#1

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Hallo und guten Tag,

zu folgendem Sachverhalt wurde ich heute erheblich verunsichert:

Im Jahre 1993 habe ich ein EFH an der Costa Blanca (Spanien) erworben. Zu diesem Zeitpunkt waren meine Ehefrau und ich 13 Jahre verheiratet.
Der notarielle Kaufvertrag wurde von mir allein unterzeichnet. Meine Ehefrau war nicht beteiligt. Würde ich das Haus heute verkaufen wollen, könnte ich dies vor dem Notar per KV allein erledigen oder müsste meine Ehefrau anwesend sein und/oder sogar selbst den KV mit unterzeichnen?

Nach deutschem Recht ist mir § 1365 BGB bekannt. Bei dem Objekt-Verkaufwert würden 85% des Gesamtvermögens aber bei weitem nicht erreicht.

Vielen Dank für ein kurzes Feedback.

Mit freundlichem Gruß
Harald Szostak

Geschrieben am: 16 Dezember 2013 - 07:42

Ischibaschi

#2

    Rechtsanwältin, Abogada, LÜBECK

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Vielen Dank für Ihre Anfrage. Um diese beantworten zu können, muss zuerst die Frage geklärt werden, welches Recht für die güterrechtlichen Wirkungen Ihrer Ehe anwendbar ist.

Für den Fall, dass beide Ehegatten die deutsche Staatsangehörigkeit haben, findet auf das Güterrecht in Deutschland das Recht der gemeinsamen Nationalität Anwendung. Sind beide Ehegatten Deutsche, ist deutsches Recht anzuwenden (Art. 15 Abs. 1 i.V mit Art. 14 EGBGB).

Ist ein Ehegatte Ausländer oder gehören beide Ehegatten unterschiedlichen Staaten an, bestimmt sich das Recht des Güterstandes nach dem Recht ihres gewöhnlichen gemeinsamen Aufenthaltes (Art. 15 Abs.1 EGBGB in Verbindung mit Art. 14 Abs.1 Nr.2 EGBGB).

Nach deutschem Recht ist der gesetzliche Güterstand, welcher in Ermangelung einer ehevertraglichen Regelung zur Anwendung kommt, die Zugewinngemeinschaft. Danach bleiben die während der Ehe erworbenen Güter der Eheleute getrennt, jedoch wird ein Zugewinnausgleich durchgeführt, wenn ein Partner stirbt oder die Ehe geschieden wird (§ 1363 BGB).

Jeder Ehepartner bleibt allein Eigentümer der Sachen, die er in die Ehe eingebracht oder während der Ehe erworben hat (§ 1363 Abs. 2 BGB). Sein Alleinvermögen unterliegt dabei jedoch gewissen Verfügungsverboten:[list]
[*]Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 BGB).
[/list][list]
[*]Ein Ehegatte kann über ihm gehörende Gegenstände des ehelichen Haushalts nur verfügen, wenn der andere Ehegatte einwilligt (1369 BGB).
[/list]
Wir gehen davon aus, dass Sie und Ihre Frau die deutsche Staatsangehörigkeit haben bzw. das in Deutschland gesetzliche Güterrecht zur Anwendung kommt. Sie können dann in Deutschland über Ihr Vermögen (mit den o.g. Ausnahmen) verfügen. Jedoch ist zu klären, ob Sie auch über eine Immobilie in Spanien alleine verfügen können?

In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, wie das spanische Recht den Güterstand der Eheleute regelt.

Nach spanischem Recht findet auf das Güterrecht ebenfalls das Recht der gemeinsamen Nationalität Anwendung, sollten die Ehegatten keine gemeinsame Nationalität besitzen, wird das Recht des Staates angewendet, in dem sich der gemeinsame Aufenthalt befindet.

Das bedeutet, dass Sie in Spanien auch in Zugewinngemeinschaft verheiratet sind und allein über die spanische Immobilien verfügen können.

Es ist allerdings anzumerken, dass in vielen (besonders in alten) spanischen Kaufurkunden der Güterstand der (ausländischen) Ehegatten nicht richtig angegeben wird, sondern – fälschlicherweise – sehr oft vermerkt ist, dass die Eheleute im spanischen gesetzlichen Güterstand verheiratet seien.

Der spanische gesetzliche Güterstand ist die Errungenschaftsgemeinschaft.

Nach diesem Güterstand gehören alle Güter, die ein Ehegatte kauft, auch dem anderen Ehepartner. Dieser Eintrag im spanischen Grundbuch bedeutet, dass die Immobilie nur mit Zustimmung beide Ehegatten verkauft werden kann.

Sollte, die Ihrer Fall sein, ist die Eintragung im Grundbuchamt zu rektifizieren bzw. zu ändern. das ist nur möglich durch eine neue notarielle Urkunde.

Geschrieben am: 29 Januar 2014 - 09:38

molinoortega