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fristlose Kündigung bei Mietrückstand (privat)

#1

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[color="#FF0000"]fristlos oder außerordentliche Kündigung ?[/color]


Guten Abend!

Ein Problem mit dem leidigen Mietrecht aus der Sicht des Vermieters.

Unsere Mieterin befindet sich nun wieder mit der laufenden Miete im Rückstand. Bereits vor einem Jahr haben wir beim Rückstand von 2 Monatsmieten das Mietverhältnis
gekündigt. Diese Kündigung wurde dann durch Zahlung unwirksam. Sie bekommt am 28. eine schriftliche Abmahnung mit dem Hinweis die offene Miete bis zum 1. zu zahlen und die Folgemiete spätestens am 5. - ansonsten folgt die Kündigung. Nur welche Art der Kündigung ist die Richtige? Da auch verschiedene Umstände eintreten können, habe ich folgende Anliegen:

Umstand 1:
Sie bezahlt keine der beiden Mieten. Dann wäre wohl die fristlose Kündigung angebracht. Muss hier trotzdem ein gewisser Zeitraum zum räumen der Wohnung beachtet werden ? Man kann ja von niemandem verlangen von heute auf morgen das Feld zu verlassen.

Umstand 2:
Sie bezahlt den Laufenden, aber nicht den Folgemonat, oder diesen wieder bedeutend zu spät.
Welche Art der Kündigung mit welchen Fristen ist hier angebracht ?

Muss die Abmahnung überhaupt noch erfolgen und reicht sogar dieser eine Monat schon zur Kündigung ?


Noch eine letzte Frage zur Mietkaution: Ist diese für etwaige Schäden einzubehalten oder kann/muss damit Mietrückstand ausgeglichen werden?


Es wäre sehr nett wenn sich damit jemand auskennt und helfen kann.
Wir haben das Haus vor 2 Jahren geerbt und mußten 26.000 EUR Steuern zahlen.
Das passiert wenn man nicht verheiratet ist/war.

Darum leider zur Zeit alles, nur kein Geld für einen guten Anwalt in der Sache.
Vermieterrechtschutz ist auch unbezahlbar.

Tausend Dank für eine oder mehrere Antworten !!!
Rosmarie E.
aus 79xxx

Geschrieben am: 26 Januar 2008 - 09:51

rosmarie

#2

    Rechtsanwalt, Admin

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Sie sollten Geld in anwaltliche Beratung investieren. Verglichen mit dem Schaden, der durch Mietzinsausfall oder falsche Vorgehensweise entstehen kann ist dies eine gute Investition. Sie sehen hier zahlreiche Anzeigen von Kollegen, die im Mietrecht beraten. Es hilft auch eine Mitgliedschaft bei Haus und Grund, wo Sie als Eigentümer regelmäßig kostenlos beraten werden.

Ein paar Anmerkungen möchte ich dennoch geben:

Das Recht zur Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters ergibt sich aus [url="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html"]§ 569 Absatz 3 BGB[/url].

[quote]§ 569 BGB
...
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.[/quote]

[quote]§ 543 BGB Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
...
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.[/quote]

Abs. 3 enthält drei unterschiedliche Ergänzungen zu § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3. Abs. 3 Nr. 1 stellt klar, wann ein Mietrückstand als nicht unerheblich anzusehen ist und zur fristlosen Kündigung berechtigt. Damit wird nicht nur Rechtssicherheit geschaffen, sondern vor allem eine - nach dem Wortlaut von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a an sich mögliche - Kündigung wegen eines geringeren Rückstandes ausgeschlossen. Den Schutz des Wohnraummieters verfolgt auch Abs. 3 Nr. 2, der noch nach Anhängigkeit der Räumungsklage die Möglichkeit vorsieht, Zahlungen nachzuholen, um so die wirksame Kündigung zu beseitigen. (Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 569 Rn 27f)

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist ein Rückstand für zwei aufeinander folgende Termine nur dann nicht unerheblich, wenn er insgesamt „die Miete für einen Monat übersteigt“. Entscheidend ist, wie hoch die monatliche Miete (einschließlich der Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten) im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ist. Ein derartiger Rückstand berechtigt den Vermieter nach hM zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a. Abzustellen ist auf den gesamten Rückstand für beide Termine und nicht auf die Erheblichkeit bzgl. jedes einzelnen Termins. Das hat folgende Konsequenz: Hat der Mieter im Vormonat auch nur einen Cent zu wenig Miete überwiesen, liegen am vierten Werktag des Folgemonats die Kündigungsvoraussetzungen vor, wenn die Miete für den laufenden Monat noch nicht beim Vermieter eingegangen ist. (Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 569 Rn 29f)

Zusätzlich zu dem in § 543 Abs. 2 S. 2 und 3 bestimmten Ausschluss bzw. der nachträglichen Unwirksamkeit der Kündigung gewährt Abs. 3 Nr. 2 dem Mieter von Wohnraum das Recht, bis zu zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage (§§ 261, 253 ZPO)63 die fällige Miete und Entschädigungen gemäß § 546 a Abs. 1 nachzuzahlen. Das bedeutet, die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete und Nutzungsentschädigung - nicht aber Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen, Zinsen, Prozesskosten oder Schadensersatz, etwa nach § 546 a Abs. 265 - müssen bezahlt oder durch Aufrechnung erfüllt werden. (Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 569 Rn 31)

[u]Das Nachholungsrecht steht dem Mieter nach Abs. 3 Nr. 2 S. 2 nicht zu, wenn innerhalb von zwei Jahren, vom Zugang der Kündigung an zurückgerechnet, dem Mieter bereits eine andere Kündigung zugegangen und durch Ausübung seines Nachholungsrechts unwirksam geworden ist.[/u] Dies gilt auch, wenn die frühere Kündigung durch Zahlung vor Rechtshängigkeit unwirksam geworden ist. (Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 569 Rn 33)

Bitte beachten Sie, dass dies kein Rechtsrat sein soll und auch keine anwaltliche Beratung in dem von Ihnen geschilderten Fall ersetzen kann.

Geschrieben am: 27 Januar 2008 - 06:01

Jens Liesegang