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Formbedürftigkeit einer Vollmacht beim Grundstückskauf

#1

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Liebes Forum,
ich hätte gern gewusst, ob die Vollmacht, die ích als Gesellschafterin einer GbR für den Grundstückskauf einem /einer anderen GesellschafterIn erteile, weil ich beim Notarstermin nicht selber anwesend sein kann, notariell beglaubigt sein muss. Oder reicht eine Beglaubigung der Unterschrift durch eine andere kommunale Behörde aus?
Danke und viele Grüsse
Ingrid W.

Geschrieben am: 27 Mai 2008 - 04:29

Ingrid Wagner

#2

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Sie könnten ihre Mitgesellschafterin als vollmachtslose Vertreterin auftreten lassen und im Nachgang durch Erklärung vor dem beurkundenden Notar den Grundstückskauf genehmigen.

Andernfalls müssten Sie eine Vollmacht vorab notariell beurkunden lassen.

Eine Beglaubigung durch eine Behörde reicht nicht aus.

siehe dazu KG, [i]Beschluß[/i] vom 15. 1. 1985 - 1 W 475/84:
[indent][i]... Nach § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks im Grundbuch die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des Erwerbers erklärt ist. Das GBA hat also nicht nur zu prüfen, ob die Einigung tatsächlich erklärt ist, sondern auch, ob diese Einigung rechtswirksam sam ist. Dazu gehört, sofern — wie hier — eine Einigung durch einen rechtsgeschäftlichen Vertreter erklärt worden ist, dessen Vertretungsmacht. In Anwendung dieser Grundsätze sind die Vorinstanzen mit Recht der Frage der Formgültigkeit der formularmäßigen, lediglich öffentlich beglaubigten Vollmacht der Beteiligten zu 2) nachgegangen. [u]

Nach § 167 Abs. 2 BGB bedarf die Erteilung der Vollmacht grundsätzlich nicht der Form, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht. Auch im Grundstücksverkehr ist daher trotz der Regelung des § 313 BGB dem Grundsatz nach die Vollmacht formfrei. Lediglich das Grundbuchverfahrensrecht verlangt zum Nachweis dieser Vollmacht gegenüber dem GBA gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO die Erteilung der Vollmacht (wenigstens) in öffentlich beglaubigter Form[/u], der hier genügt ist. Der Grundsatz der Formfreiheit der Vollmacht auch im Grundstücksverkehr gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Als formbedürfig wird die Auflassungsvollmacht — wie auch die Abschlußvollmacht — allgemein dann angesehen, wenn sie mit einem schuldrechtlichen Vertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft bildet, das seinerseits der Form des § 313 BGB bedarf (RGZ 81, 49/51; 94, 147/149; Staudinger/Wufka, BGB, 12. Aufl., 1979, § 313 Rdn. 126; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann — KEHE -, Grundbuchrecht, 2. Aufl., 1979, § 20 Rdn. 89; vgl. auch RGZ 50, 163). Darüber hinaus ist in Rspr. und Literatur anerkannt, daß eine Vollmacht zur Veräußerung eines Grundstücks auch dann der Formvorschrift des § 313 BGB unterliegt, wenn eine formfreie Bevollmächtigung deshalb zur Umgehung der Formvorschrift führen würde, weil seitens des Veräußerers durch Erteilung der Vollmacht tatsächlich oder rechtlich bereits dieselbe Gebundenheit hervorgerufen worden ist wie durch den Abschluß des formbedürftigen Hauptvertrages selbst. Dies ist anzunehmen, wenn die Vollmacht entweder unwiderruflich oder zwar widerruflich ist, tatsächlich aber mit der Bevollmächtigung schon die gleiche Bindungswirkung eintreten sollte und nach der Vorstellung des Vollmachtgebers auch eingetreten ist, wie durch den Abschluß des formbedürftigen Hauptvertrages, die Vollmacht mithin den damit in Wahrheit bereits gewollten Grundstücksübertragungsvertrag lediglich verdeckt (RGZ 76, 182/184; 104, 236; BGH, DNotZ 1963, 672; WM 1965, 1006 = DNotZ 1966, 92; WM 1974, 1229; OLG Stutgart, Rpfleger 1981, 1451; OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 133; OLG Zweibrücken, Rpfleger 1982, 2162; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 7. Aufl., 1983, Rdn. 1951; KEHE, aaO; vgl. auch KG, JW 1937, 471; Kanzleiter, DNotZ 1979, 687/688). Als ein Fall, in dem sich die Vollmacht lediglich als das äußere Gewand der ins Auge gefaßten Verpflichtung darstellt, kann zwar dabei noch nicht der angesehen werden, in dem die Ausgestaltung der Vollmacht lediglich auf Zweckmäßigkeitserwägungen beruht (BGH, DNotZ 1965, 549; 1979, 684). Auch die Befreiung des Bevollmächtigten von den Beschränkungen des § 181 BGB stellt für sich allein keinen Umstand dar, der die Anwendung des § 313 BGB gebietet (BGH, DNotZ 1966, 92/96 = WM 1965, 1006; 1979, 684/685). Sei kann jedoch im Zusammenwirken mit sonstigen Umständen ein nicht ungewichtiges Indiz sein. So ist es in der Rspr. wiederholt als ausreichend für das Eingreifen der Formvorschrift angesehen worden, daß der Vollmachtgeber alles getan hat, was aus seiner Sicht zum Abschluß des Grundstücksvertrages erforderlich war (BGH, DNotZ 1966, 92 = WM 1965, 1006; WM 1974, 1229/1231; OLG Stuttgart, Rpfleger 1981, 1451), wenn ein anderer ermächtigt worden ist, den Vertrag gemäß § 181 BGB abzuschließen und sich der Vollmachtgeber dadurch bereits rechtlich binden wollte (BGH, DNotZ 1963, 672), wenn die Vollmacht jedenfalls auch im Interesse des Vertragspartners oder eines in seinem Interesse handelnden Dritten erteilt worden ist (BGH, DNotZ 1965, 549/551), insbesondere, wenn es sich bei dem Vollmachtnehmer um eine gegenüber dem in Aussicht genommenen Vertragspartner weisungsgebundene oder sonst abhängige Person hanndelt (RGZ 76, 182/184; 104, 236; KEHE, aaO). ... [/i]
[/indent]

Geschrieben am: 27 Mai 2008 - 05:20

Jens Liesegang