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Kündigung eines Mietvertrages/Mieterhöhung nach Kauf eines Hauses

#1

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Hallo!

Wir planen ein 2-stöckiges Haus zu kaufen, in dem im 1. Stock seit 19 Jahren ein Ehepaar wohnt. Nachdem wir das Haus sanieren wollen und dafür zum happigen Kaufpreis noch zusätzlich eine erkleckliches Sümmchen in die Renovierung fliessen wird, können wir die vollkommen unangepasste Miete i.H.v 400 € für 120 qm für dieses Ehepaar nicht mehr halten.

Jetzt gibts mal für uns vorab 2 [u]angedachte[/u] Möglichkeiten:
Entweder stimmt dieses Ehepaar einer erheblichen Mieterhöhung zu oder wir kündigen den beiden. Ist es korrekt, dass wir den beiden kündigen können mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten oder können die sich auf irgendwelche längeren Sperrfristen wegen hohem Alter oder so berufen?

Für uns ist das eine entscheidungsrelevante Frage, da sich das Haus in einer sehr guten Lage befindet und die Wohnung locker für 600 - 700 € zu vermieten wäre.

Schlimmster Fall: Die beiden sind nicht mit der Mieterhöhung einverstanden und können noch 5 Jahre da wohnen bleiben - dann können wir das Ganze vergessen, da wir es nicht finanzieren können.

Vielen Dank fürs Lesen, Eindenken und Antworten!

Geschrieben am: 20 Juni 2008 - 06:27

Eule69

#2

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hallo,

ganz so einfach ist es nicht. eine mieterhöhung in dieser höhe werden sie nicht durchbekommen auf legale weise.

reguläre mieterhöhung:
sie müssen als vermieter die kappungsgrenze beachten. innerhalb von 3 jahren dürfen sie die miete nur um max. 20 % erhöhen.
d. h. sie können maximal von 400 auf 480 eur erhöhen. weitere erhöhungen erst in frühestens 3 jahren.

diese mieterhöhung müssen sie ankündigen (gibt es spielregeln), stimmt der mieter nicht zu, müssen sie die erhöhung auf dem klageweg durchsetzen (meine erfahrung ist, dass es sehr drauf ankommt, wie und in welchem ton man mit dem mieter spricht, ich hab bislang noch jede erhöhung durchbekommen).

modernisierungsmieterhöhung:
auch eine modernisierungmieterhöhung ist möglich, falls die geplante modernisierung z. b. auch der einsparung von heizkosten dient. z. b. neue fenster. einfach mal ein bischen zu diesem thema recherchieren. ggf. kommen sie so ans ziel.

meine erfahrung: wenn sie einem mieter so sehr die miete erhöhen, wird ´der mieter vielleicht zustimmen. aber mittelfristig wird er sich was neues suchen.

grüsse aus stuttgart

Geschrieben am: 20 Juni 2008 - 07:22

kentschana

#3

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Hallo kentschana,
Vielen Dank für die ausführliche Antwort - ja, das hilft uns schon mal sehr weiter. Uns wäre es nur recht, wenn die Mieter sich was anderes suchen würden, nachdem die beiden aber schon 19 Jahre da wohnen, werden sie das wohl nicht tun. Es wird sich wohl eher biologisch lösen.
Modernisierungsmieterhöhung - das ist ein sehr gutes Stichwort, da kann ich dann selber weiterrecherchieren!
Könnten wir diese Mieter auch kündigen mit einem Jahr Kündigungsfrist? Oder können die auch wegen langer Mietdauer und hohem Alter Einspruch erheben?
Danke für die tolle Unterstützung!
viele Grüße aus der Weinstadt Würzburg

Geschrieben am: 20 Juni 2008 - 06:03

Eule69

#4

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hallo eule,

selbst kündigen ist nach meiner erfahrung praktisch nicht durchsetzbar, diesen gedanken bitte schnell verwerfen. das geht in der praxis eigentlich nur, wenn der mieter mit mindestens 2 mieten im rückstand ist oder sich gravierendes zu schulden kommen lässt.

ich bin übrigens keine anwältin, sondern bin seit jahren beruflich als projektentwicklerin, bauträgerin, hausverwalterin etc. tätig - d. h. alles was mit immobilien zu tun. was ich damit sagen will, ich kann keine paragraphen nennen sondern nur aus der praxis plaudern und meine erfahrung zur verfügung stellen.

vermietete wohnimmobilien sind übrigens in der regel meistens günstiger als freistehende, genau aus dem grund, weil man den mieter mitkauft.
aufteiler (unseriös und in der branche verrufen) nutzen die günstigen preise von vermieteten immobilien und kaufen und renovieren recht laut (presslufthammer), um mieter aus dem objekt zu treiben. ein vorgehen, dass ich nicht wirklich empfehlen möchte und zu dem ich auch nicht raten kann.

wenn ich an ihrer stelle wäre: ich würde menschlich vorgehen. treffen sie die mieter vor kauf. fragen sie nach den plänen der mieter. fragen sie, ob sie einer mieterhöhung zustimmen würden (mieterhöhung + modernisierungsmieterhöhung kombiniert). lassen sie sich eine unterschrift auf die mieterhöhung vorbehaltlich eines erwerbs geben.
mit "miteinander reden" kommt man mit mietern meistens weiter, auch wenn sie keine 100%ige sicherheit erhalten, so erhalten sie doch zumindest ein besseres gefühl um die situation einzuschätzen.

viele grüsse
gisela, die zwar nicht mehr in würzburg wohnt aber zumindest ein original "würzburger kinderl" ist

Geschrieben am: 21 Juni 2008 - 08:10

kentschana

#5

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Hallo gisela,

vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort und die Mühe, die Sie sich damit gegeben haben.

Ich sehe es auch so, dass es sehr sinnvoll ist, vorher mit den Mietern zu reden - ich werde es auch so tun und mir geht es wirklich nicht darum, diese beiden doch recht netten Menschen rauszuschmeißen oder rauszuekeln - Das ist wirklich [i][b]nicht [/b][/i]mein Ziel! Die sollen da wohnen bleiben, bis sie da nicht mehr wohnen können - welche Gründe es da auch geben mag.

Ich will nur wissen, wenn alle Stricke reissen und es nicht anders geht, als eine bestimmte Miete zu verlangen und man sich dann mit den Mietern nicht einigen könnte, ob dann eine Kündigung eine Möglichkeit wäre.

Was ich nicht verstehe:
[i]"Selbst kündigen ist nach meiner Erfahrung praktisch nicht durchsetzbar"[/i]
Es muss doch möglich sein, wenn man sich an die gesetzlichen Fristen hält, eine Kündigung auszusprechen. Die liegt nach meinen bisherigen Informationen bei 12 Monaten bei Mietverträgen über 10 Jahre Laufzeit. Wir könnten ja auch beim Kauf dann mit 24 Monaten kündigen. Wieso soll das "nicht durchsetzbar" sein?

Geschrieben am: 21 Juni 2008 - 09:36

Eule69

#6

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hallo eule,

ein mieter kann jederzeit mit 3 monatiger kündigungsfrist aus dem vertrag.

für den vermieter ist es schwieriger.

der vermieter kann ausserordentlich kündigen. dies geht nur aus wichtigem grund, z.b. wenn der mieter über 2 monatsmieten in verzug ist.

ordentlich zu kündigen ist sehr viel schwieriger.
als vermieter können sie nur ordentlich kündigen, wenn sie ein berechtigtes interesse (z. b. eigenbedarf) haben. haben sie kein berechtigtes interesse, ist ihre kündigung unwirksam.

das mietrecht ist im zweifel eher auf seite des mieters als auf seiten des vermieters.

vielleicht sind die rechtsanwälte dieses forums anderer meinung? falls ja bitte melden, ich lasse mich gerne eines besseren belehren :-)

grüsse
von
gisela

p.s. ist das häuschen denn schon gekauft?

Geschrieben am: 23 Juni 2008 - 10:48

kentschana

#7

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Hallo Kentschana,

danke für die wieder gute Antwort! Häus - chen ist wirklich gut :-) - s. Anhang. - Mist geht nicht kann das Bild nicht hochladen... Schade :-(

Also was ich inzwischen weiss:

Bei Kauf kann der MV der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden. Zusätzlich kann noch jährlich 11 % der auf diese Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Danke für Ihre Unterstützung!

Geschrieben am: 26 Juni 2008 - 08:03

Eule69

#8

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hallo eule,

schade hätte das haus (oder häusele wie die schaben hier sagen) gerne gesehen.

das mit der vergleichsmiete stimmt. allerdings ist die kappungsgrenze (nicht mehr als 20 % mieterhöhung innerhalb von 3 jahren) zu beachten.

Geschrieben am: 27 Juni 2008 - 07:32

kentschana