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Methadonvergabe vs. Verzicht auf ord. Kündigung

#1

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Sehr geehrte Damen und Herren,

Angenommen ein Mieter hat zum 01.04.2009 ein Mietverhältniss geschlossen, bei dem beide Parteien auf die Insanspruchnahme des Rechtes zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages bis zum 31.03.2010 verzichten.

Die Immobilienfirma X1 hat das Haus im Juni/Juli 2009 an eine Firma X2 verkauft.

Der Mieter hat eine ordentliche Kündigung zum 30.09.2009 per Einschreiben geschickt, deren Annahme telefonisch bestätigt wurde.

Jedoch bekommt der Mieter dies nicht schriftlich.
Das ganze Haus hat auch noch keine neue Adresse für Mietzahlungen erhalten.


Grund für die vorzeitige Kündigung ist eine Methadonvergabestelle die Ihre Eröffnung am 01.07.2009 hatte. Dies war dem Mieter zum Mietbeginn nicht bekannt gewesen.

Seither wird sieben Tage die Woche dreimal am Tag Methadon vergeben und das Haus ist zu einem sozialen Treffpunkt geworden. Sogar sexuelle Belästigungen gegenüber seiner Frau haben statt gefunden. Der Zutritt zum Haus ohne mit Patienten in Kontakt zu kommen ist ihm zeitweise unmöglich.


Daher habt er sich eine Wohnung zum 01.10.2009 in einem anderen Stadtteil gemietet.

Die Sorge des Mieters ist jetzt, daß er seine alte Wohnung nicht abgenommen bekommt. Wie soll er sich verhalten?


Vielen Dank für ihr Interesse

mit freundlichen Grüßen

Ben Wagner

Geschrieben am: 09 August 2009 - 10:37

BenW

#2

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Wenn man sich mit dem Vermieter nicht einigt dürfte es schwierig sein, dass der Mietvertrag zum Kündigungszeitpunkt endet.

Meines Erachtens nach ist eine ordentliche Kündigung zum ausgesprochenen Zeitpunkt nicht wirksam möglich.

Der vereinbarte Kündigungsausschluss verstößt nicht gegen die Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB zu den Kündigungsfristen. Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des 8. Zivilsenats des BGH verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts - auch wenn dieser Ausschluss durch Formularvertrag vereinbart worden ist - nicht gegen die Vorschrift des § 573 c BGB (BGH, Urteil vom 22.12.2003, ZMR 2004, 252; Urteil vom 30.6.2004, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14.7.2004, NZM 2004, 734; Urteil vom 6.10.2004, WUM 2004, 672; Urteil vom 6.4.2005, ZMR 2005, 443; Urteil vom 25.1.2006, ZMR 2006, 270; Urteil vom 14.6.2006, ZMR 2006, 682; alle zitiert nach Juris). § 573 c Abs. 4 BGB vermag die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung schon deshalb nicht zu tangieren, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraussetzt. Dabei spricht auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Denn die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB geht davon aus, dass das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (vgl. BT Drucksache 14/4553, Seite 69; BGH, Urteil vom 22.12.2003, ZMR 2004, 252).

Allein die 'telefonische Annahme der Kündigung' dürfte - auch wenn man das beweisen kann - nicht bedeuten, dass quasi die Kündigung akzeptiert wurde. Das würde ich eher auslegen als Bestätigung, das man sie erhalten hat.

Die ordentliche Kündigung dürfte also unwirksam sein.

Denkbar wäre aber, dass die Kündigung als eine ausserordentliche Kündigung wirksam ist, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Methadonabgabestelle nicht weiter zugemutet werden kann. Im Streitfall wird das ein Gericht beurteilen. Ich habe zumindest einen umgekehrten Fall gefunden, in dem ein Gericht die Kündigung durch einen Vermieter fristlos für wirksam gehalten hat, weil der Mieter mit Drogen gehandelt hat (AG Pinneberg, Urteil vom 29.08.2002, 68 C 23/02)

Geschrieben am: 09 August 2009 - 12:44

Jens Liesegang