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Mietkürzung

#1

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Guten Tag,

in meinem Haus, in dem ich zum einen wohne, zum anderen bis vor einiger Zeit auch mein Büro hatte, wird seit Ewigkeiten gebaut ("mein" Stockwerk war das erste fertige...). In meinem Mietvertrag, den ich zum Mai 2008 abschloss, war auch eine Nebenabsprache vermerkt, die mir eine Mietkürzung wegen dieser Bauarbeiten und damit in Zusammenhang stehender Lärm- und Schmutzbelästigungen bis "Frühjahr 2009" verbot. Bis dahin sollten alle Wohnungen fertig sein. Auf wiederholtes Anmahnen im August sowie November 2009 bat der Vermieter mehrfach um Geduld. Letzmalig wurde uns versichert, zum 9. Januar sei das Haus "komplett fertig" und sowohl Lärm- als auch Schmutzbelästigung hätte ein Ende. Hatte es nicht. Wir kamen Ende Januar aus dem Urlaub zurück, und es war (und ist) alles beim alten. Die Miete zum 1.2. war aber dann auch schon per Dauerauftrag weg...

Einige Recherchen im Internet haben ergeben, dass wir berechtigt sind, zw. 60 und 80 der Miete zu kürzen (AG Hamburg 44 C 1605/86; LG Hamburg 307 S 135/95), auch rückwirkend. Ist das richtig? Kann ich jetzt die Miete um (gutgemeinte) 50 % rückwirkend zum 1.2. kürzen, also für März gar nichts überweisen? Muss ich dies schriftlich ankündigen?

Für eine Auskunft wäre ich sehr dankbar...
Viele Grüße!
Doris Hoy

Geschrieben am: 19 Februar 2010 - 11:43

Hoy

#2

    Rechtsanwalt, FA für gewerblichen Rechtsschutz

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[quote name='Hoy' date='19 Februar 2010 - 11:43 ' timestamp='1266576232' post='1764']
Guten Tag,

in meinem Haus, in dem ich zum einen wohne, zum anderen bis vor einiger Zeit auch mein Büro hatte, wird seit Ewigkeiten gebaut ("mein" Stockwerk war das erste fertige...). In meinem Mietvertrag, den ich zum Mai 2008 abschloss, war auch eine Nebenabsprache vermerkt, die mir eine Mietkürzung wegen dieser Bauarbeiten und damit in Zusammenhang stehender Lärm- und Schmutzbelästigungen bis "Frühjahr 2009" verbot. Bis dahin sollten alle Wohnungen fertig sein. Auf wiederholtes Anmahnen im August sowie November 2009 bat der Vermieter mehrfach um Geduld. Letzmalig wurde uns versichert, zum 9. Januar sei das Haus "komplett fertig" und sowohl Lärm- als auch Schmutzbelästigung hätte ein Ende. Hatte es nicht. Wir kamen Ende Januar aus dem Urlaub zurück, und es war (und ist) alles beim alten. Die Miete zum 1.2. war aber dann auch schon per Dauerauftrag weg...

Einige Recherchen im Internet haben ergeben, dass wir berechtigt sind, zw. 60 und 80 der Miete zu kürzen (AG Hamburg 44 C 1605/86; LG Hamburg 307 S 135/95), auch rückwirkend. Ist das richtig? Kann ich jetzt die Miete um (gutgemeinte) 50 % rückwirkend zum 1.2. kürzen, also für März gar nichts überweisen? Muss ich dies schriftlich ankündigen?

Für eine Auskunft wäre ich sehr dankbar...
Viele Grüße!
Doris Hoy
[/quote]

Geschrieben am: 19 Februar 2010 - 06:50

Wittmaack
S.Wittmaack
Rechtsanwalt

#3

    Rechtsanwalt, FA für gewerblichen Rechtsschutz

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Hallo Frau Hoy,

die Frage die Sie im Forum stellen ist sehr speziell und sollte einer anwaltlichen Erstberatung zugeführt werden. Mindern Sie Ihre Miete nämlich zu Unrecht, dann kann Ihnen drohen, dass Sie bei Erreichen einer bestimmten Höhe von Mietrückstand eine außerordentliche Kündigung erhalten. Zu überlegen ist daher allenfalls, dass die zukünftige Miete unter Vorbehalt Ihres Rechts auf Mietminderung geleistet wird.

Generell gilt, dass wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zum wohnen aufhebt, oder wenn erst während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten hat. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt allerdings außer Betracht. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung stets unwirksam, vgl. § 536 BGB. Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss bereits vorhanden oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache allerdings, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten hat.

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter sogar zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter zudem nicht berechtigt, die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen, oder nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen.

Da Sie für den behaupteten Mangel und dessen Umfang beweispflichtig sind, müssen Sie ein sogenannte Baulärmprotokolle zu führen, in dem die Beeinträchtigungen für jeden Tag detailliert mit Urzeit und Art der beeinträchtigung sowie mit Vergleichswerten enthalten ist, aus denen dann Anhaltspunkte für eine angemessene Mietminderung entnommen werden können. Wenn Sie ein solches Protokoll geführt haben oder erstellen können, dürfte der Nachweis für eine Mietminderung und deren Durchsetzung möglich sein. Diese könnte dann auch rückwirkend eintreten, aber nur dann, wenn § 536b BGB nicht greift.

Geschrieben am: 19 Februar 2010 - 07:16

Wittmaack
S.Wittmaack
Rechtsanwalt