Bauvertrag nach BGB und VOB

Ein Bauvertrag ist der Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller), dem Bauherrn, und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus (Schlüsselfertigbau), einzelner Teile davon (Rohbau), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um Einzelleistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau) handeln. Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind oft Handwerksbetriebe. Bauunternehmer, die umfassende Bauleistungen teils selbst, teils durch Beauftragung anderer Firmen (Subunternehmer) erbringen, werden auch als Generalunternehmer bezeichnet.

Übersicht Bauverträge

Vertragstyp

Nach deutschem Schuldrecht ist der Bauvertrag ein Werkvertrag. Für ihn gelten die §§ 631 - 650 BGB.

Abgrenzung

Abzugrenzen ist der Bauvertrag vom Baubetreuungsvertrag und vom Bauträgervertrag. Der Architekt erbringt im Rahmen des Architektenvertrages keine Bauleistungen sondern Planungs- und Bauüberwachungsleistungen.

Gesetzliche Regelungen für Bauverträge

Für den Abschluss eines Bauvertrags bestehen nach deutschem Recht keine Formvorschriften, so dass er auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten (Konkludenz) abgeschlossen werden kann. Anders nur, wenn der Bauvertrag mit dem Verkauf eines Grundstücks eine Einheit bildet. Dann bedarf er der notariellen Beurkundung.

Hauptpflicht des Unternehmers ist die mangelfreie Herstellung des Werks (§§ 631, 633 BGB). Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis.

Hauptpflicht des Bestellers ist die Entrichtung der Vergütung. Ist eine Abrede hierüber nicht getroffen und eine kostenlose Leistung nicht zu erwarten, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (§ 632 BGB).

Der Besteller ist verpflichtet, das mangelfrei hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 BGB). Der Werklohn wird bei Abnahme des Werkes fällig (§ 641 BGB). Unter Umständen werden aber vorher Abschlagszahlungen geschuldet (§ 632a BGB oder nach Vereinbarung).

Liegt ein Mangel vor, so kann der Besteller nach Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Absatz 3 BGB).

Ferner hat der Besteller bei Vorliegen eines Mangels die in § 634 BGB genannten Rechte:

* Er kann Nacherfüllung (§ 635 BGB), das heißt nach Wahl des Unternehmers Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung, verlangen.

* Er kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB).

* Er kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten (§§ 636, 323 und 326 Absatz 5 BGB) oder die Vergütung mindern (§ 638 BGB).

* Er kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz (§§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB) oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§ 284 BGB) verlangen.

Für die Verjährung der Mängelansprüche gilt § 634a BGB.

Nach dem Gesetz kann der Unternehmer vom Besteller Sicherheit für den geschuldeten Werklohn verlangen (§§ 648, 648a BGB).

Umgekehrt wird oft auch vereinbart, dass der Unternehmer dem Besteller Sicherheit für die vertragsgerechte Ausführung der Leistung zu stellen hat oder dass nach Abnahme ein Teil des Werklohns für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche einbehalten wird (Sicherheitseinbehalt), sofern nicht der Unternehmer eine Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Nacherfüllungsansprüche übergibt.

Unternehmereinsatz- und Vergütungsformen

Je nach Umfang des Auftrages des/der beauftragen Unternehmer sind folgende Unternehmereinsatzformen zu unterscheiden:

* Hauptunternehmer: Übernimmt einen Teil der Bauleistungen (Gewerk) und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus, daneben kann er Nachunternehmer - auch Subunternehmer genannt - beauftragen

* Generalunternehmer: Übernimmt die gesamte Bauleitung für ein BV und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus

* Generalübernehmer: Übernimmt die gesamte Bauleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

* Totalunternehmer: Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus

* Totalübernehmer: Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

Je nach Preisvereinbarung sind zu unterscheiden:

* Einheitspreisvertrag = Die Vergütung berechnet sich aus dem Einheitspreis für die jeweilige Teilleistung (z. B. 1 m³ Beton) multipliziert mit der ausgeführten Menge. Die tatsächlich ausgeführte Leistung wird ermittelt durch Aufmaß aus den Bauplänen oder hilfsweise am Objekt.

* Detailpauschalvertrag = Die zu erbringenden Leistungen werden erschöpfend beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart

* Globalpauschalvertrag = Die zu erbringenden Leistungen werden ergebnisorientiert (funktionale Ausschreibung) beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart. Bei Pauschalpreisverträgen trägt der Unternehmer das Massenrisiko, so weit zumutbar (siehe §2 Nr.7 VOB/B, §242BGB)

* Selbstkostenerstattungsvertrag = Die Vergütung erfolgt auf Nachweis der Aufwendungen. Heute nicht mehr gebräuchlich, wettbewerbsfeindlich.

* Regievertrag = Die Vergütung erfolgt aufgrund vereinbarter Sätze für den tatsächlichen Aufwand an Personal- und Maschinenstunden sowie Material. (Ein Vertrag kann sowohl ausschließlich Regiearbeiten umfassen, wie auch Regiearbeiten (angehängte) in Kombination mit anderen Vergütungssystemen)

Nicht vorgesehene Leistungen sind gesondert zu vergüten. (§2 Nr.6 VOB/B)

Vertragsbedingungen

In Bauverträgen werden die vertraglichen Pflichten oft im Einzelnen ergänzend oder abweichend vom BGB durch besondere Vertragsbedingungen geregelt, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 BGB) der Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterliegen (§ 307 BGB).

VOB

In Bauverträgen häufig vereinbarte Vertragsbedingungen sind die "Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" (VOB/B).

Die VOB/B sind Bestandteil der vom "Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen" (DVA) herausgegebenen "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen" (VOB), die seit der Neufassung 2002 umbenannt ist und früher bekannt war unter der Bezeichnung "Verdingungsordnung für Bauleistungen" (VOB). Mitglied im DVA sind Vertreter der öffentlichen Hand (Bund, Länder, kommunale Spitzenverbände) als Auftraggeber von öffentlichen Bauleistungen und Spitzenorganisationen der Auftragnehmer im Bereich des öffentlichen Bauauftragswesens.

Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, abgeschlossenen Bauverträgen die VOB/B zugrunde zu legen. Bei der Auftragsvergabe haben sie die "Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen" (VOB/A) zu beachten.

Internationale Bauvertragsbedingungen

Im internationalen Bauwesen sind besondere, meist auf angelsächsischen Wurzeln beruhende Bauvertragsbedingungen üblich wie beispielsweise die FIDIC-Vertragsmuster. Diese Vertragswerke der "Fédération Internationale des Ingenieurs Conseils" weisen hinsichtlich Aufbau, Struktur und gesetzlichem Hintergrund teilweise erhebliche Unterschiede zum VOB/B-Vertrag auf. Momentan vertreibt die FIDIC vier Vertragswerke: Das Red Book, Yellow Book, Silver Book und das Green Book. Im Zuge der Globalisierung und fortschreitenden EU-Osterweiterung werden diese Vertragsbedingungen immer mehr Bedeutung erlangen.

Bauwerkvertrag nach VOB oder BGB?

Grundsätzlich werden Bau(Werk-)Verträge nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) oder nach VOB (Verdingungsordnung für Bauverträge) abgeschlossen.

Worin liegt der Unterschied?

Nach dem BGB verjähren bspw. Mängelrechte erst in 5 Jahren nach der Abnahme; in einem VOB/B-Werkvertrag gelten nur 4 Jahre. Doch der Vorteil der VOB/B besteht darin, dass eine Mängelanzeige die Verjährung für den beanstandeten Bereich unterbricht und die Verjährungsfrist von neuem zu laufen beginnt, allerdings nur für 2 Jahre. Zeigt sich ein Mangel allerdings erst nach 4 Jahren, ist der Bauherr in einem BGB-Werkvertrag im Vorteil.

Wann gilt die VOB?

Die VOB/B ist für den privaten Bauherrn nur dann verbindlich, wenn sie ausdrücklich im Bauvertrag als (wesentlicher) Vertragsbestandteil aufgeführt ist und der Bauunternehmer dem Bauherrn ein Exemplar davon übergeben hat, damit dieser in der Lage ist, darin Einsicht nehmen zu können.

Was ist für den privaten Bauherrn besser: VOB oder BGB?

Das ist eine Frage, bei sich auch unter Juristen die Geister scheiden. Man könnte sagen, dass die Nachteile der VOB/B für den privaten Bauherrn gegenüber einem BGB-Werkvertrag überwiegen und der Bauherr mit den Vorschriften des BGB besser geschützt ist. Dies auch deshalb, weil das BGB im Jahr 2000 hinsichtlich des Werkvertragsrechts grundlegend überarbeitet worden ist und mit der Schuldrechtsmodernisierung aus 2002 dem privaten Bauherrn ggf. einen effektiven Rechtsschutz bietet.

Der wesentliche Nachteil der VOB besteht in deren Unübersichtlichkeit, da die VOB zahlreiche Querverweise auf andere Gesetze und Bestimmungen enthält, die für einen Laien (und auch manchen Rechtsanwalt) kaum zu überschauen sind.

Wo liegen die Schwächen des BGB-Vertrages?

In einem BGB-Werkvertrag gelten längere Verjährungsfristen für die Mängelrechte des Bauherrn als in der VOB. Aber wenn ein Mangel auftritt, der Bauherr diesen anzeigt und vom Bauunternehmer auch anstandslos beseitigt wird, läuft ab der Beseitigung die Verjährung unvermindert weiter. Nur der Zeitraum zwischen Anzeige und Beseitigung wird nicht bei der Berechnung berücksichtigt. Das kann vor allem bei komplexen Mängeln (Feuchtigkeit im Keller) gefährlich sein, wenn der Bauunternehmer nur die Mängelschäden beseitigt (Malern), aber nicht deren eigentlichen Ursache. Diese sind sicher kostspielig und der Bauunternehmer vertraut oft darauf, dass er sich mit seinen "Kosmetikarbeiten" über die Zeit hilft. Der Bauherr kann die Mängelursache jedoch nicht einschätzen, weil die eingetretenen Schäden schließlich nicht mehr vorhanden sind, mit Sicherheit aber später und meist nach Ablauf der Frist für Mängelrechte wieder auftreten.

Sicherungen des Werkunternehmers

Da der Unternehmer (im werkrechtlichen Sinne) grundsätzlich zur Vorleistung verpflichtet ist, besteht immer die Gefahr, dass eine Werkleistung erbracht wurde aber sodann keine Vergütung durch den Besteller erfolgt.

Aus diesem Grund, um die Position des (Bau)Handwerkers etwas zu stärken, kennt das BGB einige Möglichkeiten, um den Vergütungsanspruch des Unternehmers zu sichern.

1. Unternehmerpfandrecht (§ 647 BGB)

Der Unternehmer erlangt an den Sachen, die ihm für die Herstellung oder AUsbesserung (Reparatur) von dem Besteller überlassen wurden ein Pfandrecht. D.h. er muss diese Sachen nach der Vornahme der Werkleistung solange nicht an den Besteller herausgeben, bis der Werklohn bezahlt wurde (Zurückbehaltungsrecht). Wesentliche Voraussetzung hierbei ist jedoch, dass die Sachen, die vom Besteller überlasen wurden in dessen Eigentum standen.

Es ist möglich, dass die Parteien neben dem gesetzlichen Pfandrecht ein vertragliches Pfandrecht vereinbaren.

2. Sicherungshypothek des Bauunternehmers (§648 BGB)

Ein Unternehmer eines Bauwerks oder einzelner Teile des Bauwerks kann sich für seine Werklohnforderungen oder einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil eine Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers einräumen lassen. Die Sicherung des Anspruchs erfolgt durch die Eintragung einer Vormerkung. Diese wiederum kann durch einstweilige Verfügung geltend gemacht werden, so dass hierdurch ein realtiv schneller Weg gefunden werden kann, um finanzielle Ansprüche zu sichern. Auch hier ist grundsätzlich Voraussetzung, dass der Besteller gleichzeitig Grundstückseigentümer ist. 

3. Bauhandwerkersicherung (§648a BGB)

Da die Sicherungshypothek des Bauunternehmers nur für die Konstellationen Sicherheit bietet in denen der Besteller auch Eigentümer des Grundstücks ist, der Begriff des "Unternehmer eines Bauwerkes" uneindeutig ist und auch die Sicherungshypothek, trotz Vormerkung und einstweiliger Verfügung, nur relativ kompliziert verlangt werden kann, gibt es die Bauhandwerkersicherung. Diese gestaltet sich grundätzlich so, dass der Unternehmer eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon, sich eine Sicherheit von dem Besteller i.H.v. 10% des Vergütungsanspruchs einräumen lassen kann.

Diese Sicherheit besteht etwa aus Selbstschuldnerischen Bürgschaften, Bürgschaften von Banken, Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren oder Verpfändung beweglicher Sachen (u.a.). Verlangt der Unternehmer die Einräumung einer Sicherung, was in zeitlicher Hinsicht von Abschluss des Werkvertrages bis zur vollständigen Bezahlung seiner Vergütung möglich ist, und wird dem Unternehmer diese nicht eingeräumt, so ist er berechtigt, die Leistung einzustellen oder den Vertrag zu kündigen.

Weiterer Vorteil der Bauhandwerkersicherung ist, dass der Besteller nicht Grundstückseigentümer sein muss. Da die Sicherung außerdem nicht unbedingt von dem Besteller selbst gestellt werden muss, sondern auch von solventen Dritten gestellt werden kann, steht dem Bauhandwerker bei dieser Sicherungsmöglichkeit potentiell ein größerer Personenkreis zur Sicherung seines Anspruchs zur Verfügung.



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