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Vereinbarung über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet

zwischen der

-nachstehend „Eigentümerin“ genannt-

und der

-nachstehend „Stadt“ genannt-

---

§ 1 Vertragsgegenstand

(1) Der im Grundbuch des Amtsgerichts von Blatt ein-getragene Grundbesitz, Gemarkung ,

Flur ,

wurde am durch Kaufvertrag (Urkunde Nr. des Notars ) an die Eigentümerin verkauft.

Auf den Grundstücken befindet sich

(2) Die Grundstücke liegen im Sanierungsgebiet „ “. Das Sanierungsgebiet wurde durch Satzung der Stadt, beschlossen und öffentlich bekannt gemacht. Die Sat-zung ist am in Kraft getreten.

(3) Die Gebäude, Freiflächen und notwendigen Erschließungsanlagen weisen Missstände und Mängel im Sinne des § 177 BauGB auf, die durch Modernisierungs- und lnstand-setzungsmaßnahmen entsprechend des Bau- und Sanierungskonzeptes der Stadt besei-tigt werden sollen. Die Maßnahmen sind damit geeignet, als Grundlage für Bescheini-gungen nach §§ 7h, 10f, 11a und 52 Abs. 1, S.6 EStG, § 82g EStDV zu dienen.

(4) Tatbestandsermittlungen und Kostenprüfungen i.S.d. einschlägigen Vorschriften des BauGB und des EStG nebst der zum EStG ergangenen Richtlinien und Schreiben der Finanzbehörden zur Erstellung der in Abs. 3 benannten Bescheinigungen, Entwurf der Bescheinigungen zur Unterzeichnung durch die Stadt und etwaige rechtliche Auseinan-dersetzungen um die Bescheinigungen werden von der Stadt auf einen Dritten übertra-gen (Sanierungsbetreuung).

Zur zielgerichteten Tatbestandsermittlung gehört im Rahmen der Erstellung der zwi-schen Stadt und Grundeigentümerin zu schließenden Modernisierungsvereinbarung die Überprüfung sämtlicher steuerrechtlich relevanter Aspekte im Text und den aufgeführ-ten Zahlenwerken (Text der Vereinbarung, Sanierungskonzept, Baupläne und Baube-schreibung, Kostenkalkulationen) in Richtung Bescheinigungsfähigkeit.

Sämtliche Kosten der Stadt aus der Beauftragung des Dritten sowie dessen Aufwen-dungen im Umgang mit anderen Behörden und Dienstleistern trägt die Eigentümerin. Die Modalitäten der Abrechnung der Leistungen des Dritten werden in einer gesonder-ten Vereinbarung festgelegt.

§ 2 Grundlagen der Sanierung

(1) Die Eigentümerin verpflichtet sich, die Gebäude umfassen zu sanieren und

- zur Wohnnutzung mit einer Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung von ca. m² bzw.

- zu einem

umzubauen. Maßgebend für den Umbau sind die Bestands- und Baupläne, nebst Bau-beschreibung nach Anlage 2/1 und Anlage 2/2.

(2) Das den Planungen aus Abs. (1) zugrunde liegende Bebauungs- und Sanierungskon-zepts der Stadt vom …. , (Anlage 3) wurde von der Stadt mit dem Eigentümer erör-tert. Der Eigentümerin stimmt dem Konzept zu und verpflichtet sich, mit den Maß-nahmen nach diesem Vertrag die Sanierungsziele zu unterstützen. Der Eigentümer ver-zichtet als betroffener Eigentümer auf Einsprüche gegen die Sanierungsplanung und danach erforderliche Maßnahmen der Stadt und Dritter.

§ 3 Leistungen der Eigentümerin

zur Bescheinigung nach § 7h Abs. 1 EStG

(1) Die Eigentümerin verpflichtet sich, entsprechend der Planungen nach § 1, an den in der Vorbemerkung genannten Grundstücken folgende Modernisierungs- und Instandset-zungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB entsprechend der in Anlage 2 beschrie-benen Leistungen durchzuführen.

Die Eigentümerin schätzt die Gesamtkosten der Maßnahmen auf € gemäß der Kalkulation nach Anlage 4/1.

Die Gesamtbaukosten für die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen be-laufen sich geschätzt auf € ,

davon entfallen € auf die Bestandobjekte (vgl. detaillierte Aufschlüsselung nach Gewerken gemäß Anlage 4/2).

Die Planungskosten betragen geschätzt € .

Die geschätzten Gesamtherstellkosten belaufen sich daher auf € .

Die sonstigen projektbezogenen Kosten werden auf € geschätzt.

Die Gesamtvertriebskosten werden geschätzt auf € .

Die Finanzierungskosten werden auf € geschätzt.

(2) Die Eigentümerin versichert, dass mit den unter Abs. 1 bezeichneten Maßnahmen noch nicht begonnen worden ist. Der Eigentümerin ist bekannt, dass eine Bescheini-gung im Sinne der in § 1 Abs. (3) genannten Vorschriften durch die Stadt nicht erteilt werden kann, wenn einzelne Baumaßnahmen bereits vor Bestehen der Bescheini-gungsvoraussetzungen nach den Bescheinigungsrichtlinien des Landes durchge-führt wurden.

§ 4 Durchführung der Sanierungsmaßnahmen

(1) Die in § 2 genannten Maßnahmen sind vorbehaltlich noch zu erteilender baurechtlicher Genehmigungen bis zum zu beenden. Eine Verlängerung bedarf der Zu-stimmung der Stadt.

(2) Die Eigentümerin verpflichtet sich, die vereinbarten Baumaßnahmen zügig bis zur be-zugsfertigen Herstellung durchzuführen. Bauabschnittsbildungen sind nach schriftli-cher Vereinbarung möglich.

(3) Die Eigentümerin verpflichtet sich, die äußere Gestaltung (Fassaden, Dach, Dachgau-ben, Farbgebung, etc.) – soweit in Anlagen 2 nicht abschließend bestimmt, im Einver-nehmen mit der Stadt zu planen und durchzuführen.

(4) Die Eigentümerin verpflichtet sich, im Rahmen des abzuschließenden Architektenver-trages die vorgenannten Abstimmungspflichten mit der Stadt dem Architekten aufzu-erlegen.

Bei Auftragsvergabe an einen Generalunternehmer sind die Pflichten der Eigentümerin aus diesem Vertrag dem Generalunternehmer aufzuerlegen.

(5) Der Eigentümerin wird vor Beginn der Bauarbeiten die nach öffentlichem Recht erfor-derlichen Genehmigungen, insbesondere die Baugenehmigungen einholen. Genehmi-gungspflichtige Maßnahmen dürfen ohne Genehmigung nicht durchgeführt werden.

(6) Die Stadt oder ein von ihr beauftragter Dritter überwacht die Durchführung der Maß-nahmen, zu der sich die Eigentümerin nach diesem Vertrag verpflichtet hat.

(7) Die Eigentümerin verpflichtet sich, sich in allen die Durchführung dieses Vertrages betreffenden Fragen sich zunächst mit der Stadt oder dem von ihr beauftragten Dritten ins Benehmen zu setzen. Die Stadt ist berechtigt, im Rahmen der Gesetze ihre Interes-sen und Rechtshandlungen zur Durchführung dieses Vertrages wahrzunehmen, soweit dies nicht schon ausdrücklich in diesem Vertrag geschieht.

(8) Die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Sanierungsauf-wendungen) werden von der Eigentümerin auf € ,-- geschätzt (Anlage 4). Die Sanierungsaufwendungen werden in der Entwicklung aus den Gesamtkosten nach Gewerken und Erschließungskosten getrennt dargestellt.

§ 5 Beseitigung von Sanierungshindernissen

Es ist Sache der Eigentümerin, auf seine Kosten bestehende Nutzungsverträge zu be-enden und die rechtzeitige Räumung vor Beginn der Maßnahme zu gewährleisten bzw. Zwischenumsetzung zu veranlassen.

§ 6 Kostentragung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Die Eigentümerin trägt die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-nahmen. Sie verpflichtet sich auf Verlangen der Stadt, die Finanzierung der Maßnah-men nachzuweisen.

Aus öffentlichen Mitteln werden seitens der Stadt keinerlei Zuschüsse gewährt.

§ 7 Änderung des Maßnahmenkatalogs

(1) Beabsichtigt der Eigentümer von den vereinbarten Maßnahmen abzuweichen, bedarf es der Einwilligung der Stadt.

(2) Ergibt sich, dass die Maßnahmen nach Art oder Umfang nicht wie vorgesehen durch-geführt werden können oder dass ihre vorgesehene Durchführung wirtschaftlich nicht vertretbar oder finanzierbar ist, so werden die Vertragspartner den Vertrag unverzüg-lich anpassen.

§ 8 Auskunfts- und Anzeigepflicht, Nachbesserung

(1) Die Eigentümerin hat die Stadt über Umstände, die für die Durchführung des Vertrags von Bedeutung sind, zu unterrichten, ihr auf Verlangen Auskunft über den Stand der Maßnahmen und Einsicht in die Bau- und Finanzierungs- sowie Abrechnungs- und Bewirtschaftungsunterlagen zu geben.

(2) Die Eigentümerin wird der Stadt unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten die ver-tragsgemäße Durchführung der ihm nach diesem Vertrag obliegenden Maßnahmen an-zeigen. Die Stadt ist berechtigt, die Durchführung der Bestimmungen an Ort und Stelle zu überprüfen.

(3) Stellt die Stadt fest, dass die der Eigentümerin obliegenden Maßnahmen nicht, nicht vollständig oder mangelhaft durchgeführt sind, so kann die Stadt insoweit Nachholung, Ergänzung oder Nachbesserung binnen angemessener Frist verlangen.

§ 9 Eigentümerwechsel, Rechtsnachfolge

(1) Für den Fall des Eigentumswechsels bzw. der Rechts- oder Teilrechtsnachfolge an den o.g. Grundstücken bzw. Gebäuden wird die Eigentümerin dem neuen Eigentümer bzw. Rechts- oder Teilrechtsnachfolger die sich aus dieser Vereinbarung ergebenden Ver-pflichtungen auferlegen, mit der Maßgabe, dass der Rechtsnachfolger etwaige weitere Rechtsnachfolger in gleicher Weise verpflichtet, falls der Rechts- oder Teilrechtsnach-folger ebenso erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten gemäß den §§ 7h, 10f, 11a und 52 Abs. 1, S.6 EStG, 82g EStDV in Anspruch nehmen möchte.

(2) Der Verkauf der Grundstücke bzw. der Teile daraus ist gegenüber der Stadt anzeige- und genehmigungspflichtig. Zugleich wird die Eigentümerin eine Bescheinigung des Rechts- bzw. Teilrechtsnachfolgers vorlegen, nach der dieser in die Rechte und Pflich-ten aus dem Vertrag nach Maßgabe des Abs. 1 eintritt.

§ 10 Kündigung

Der Vertrag kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn einer der Vertragspartner die vereinbarten Verpflichtungen nicht erfüllt.

§ 11 Rechtsfolgen bei Kündigung des Vertrags

Erfolgt die Kündigung aufgrund von Umständen, die ein Vertragspartner nicht, wohl aber der andere Vertragspartner zu vertreten hat, so kann derjenige, der die Umstände nicht zu vertreten hat verlangen, dass der andere Vertragspartner ihm die notwendigen Aufwendungen erstattet, die er im Vertrauen auf die Gültigkeit des Vertrags gemacht hat. Entstandene Vorteile sind anzurechnen.

§ 12 Steuerliche Bescheinigung von Modernisierungsmaßnahmen

(1) Sofern der Eigentümer oder dessen Rechts- oder Teilrechtsnachfolger eine steuerliche Bescheinigung für die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beantragt, sind die einzelnen Rechnungen im Original mit Zahlungsbelegen lückenlos entspre-chend der Zusammenstellung der Gesamtkosten der Aufstellung nach Anlage 4 vorzu-legen.

(2) Zu den bescheinigungsfähigen Aufwendungen gehören:

a) Funktionsträgergebühren (Treuhandgebühren, Baubetreuungskosten, vgl. im ein-zelnen BMF-Schreiben 31.08.1990, BStBl. I, S. 366),

b) Erschließungkosten für die Bestandsobjekte;

Begünstigt ist nur der Anteil aus a) und b), der nach den Feststellungen der Finanzbe-hörden zu den Anschaffungskosten i.S.d. § 7 h Abs. 1 Satz 3 EStG oder den Herstel-lungskosten gehört, die auf die begünstigten Baumaßnahmen entfallen;

c) Aufwendungen für soweit zur sinnvollen Nutzung unerlässlich.

Eigenleistungen sind davon ausgeschlossen.

(3) Ein Rechts- oder Teilrechtsnachfolger ist auf die Bescheinigungsvoraussetzungen bzw. –ausschlüsse nach § 3 Abs. 2 und § 13 Abs. 1 und 2 in der Rechtsfolgevereinbarung hinzuweisen.

(4) Die Stadt wird auf Antrag der Eigentümerin eine vorläufige Sanierungsbescheinigung auf Basis der Schätzung der reinen Bau- und Planungskosten für die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Bestandsobjekte in Höhe von 70 % der von der Eigen-tümerin geschätzten Kosten gemäß Anlage 4/1 ausstellen:

Kosten

hiervon 70 %

§ 13 Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen, Ergänzungen

(1) Die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen berührt nicht die Gültigkeit des übrigen Vertragsinhalts. Die Vertragspartner verpflichten sich, solche Bestimmungen durch gleichwertige zu ersetzen.

(2) Sollten bei der Durchführung des Vertrags ergänzende Bestimmungen notwendig wer-den, verpflichten sich die Vertragspartner, die erforderlichen Vereinbarungen zu treffen.

(3) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags sowie andere Vereinbarungen, die den Inhalt dieses Vertrags berühren, bedürfen der Schriftform, ebenso eine Vereinbarung über den Verzicht auf das Schriftformerfordernis.

, den ………………………….

…………………………………… ……………………………………

Für die Stadt: Für die Eigentümerin:

Anlagen

1. Lageplan

2. Bestands- und Baupläne, nebst Baubeschreibung

3. Bebauungs- und Sanierungskonzept

4. Schätzung der Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Autor: Matthias Hertlein, matthiashertlein@web.de

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