Maklerverträge (Vermittlungsverträge)

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Muster und Erläuterungen für Makler- und Vermittlungsverträge

Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, durch den sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Vergütung (Maklerlohn) zu zahlen.

Inhaltsübersicht

Rechtliche Grundlagen

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird dieser Vertragstyp (noch unter der veralteten Bezeichnung Mäklervertrag) in den Vorschriften der § 652 ff. BGB geregelt. Dabei beschränkt sich das Gesetz auf nur vier allgemeine Paragrafen; im Anschluss daran finden sich die Vorschriften über den Darlehensvermittlungsvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, bei dem besondere Schutzvorschriften zugunsten des Verbrauchers bestehen (§ 655a ff. BGB), sowie über die Rechtsverhältnisse bei der Ehevermittlung (§ 656 BGB).

Nach diesem gesetzlichen Leitbild ist der Maklervertrag ein ganz eigener Vertragstyp: der Makler ist zum Tätigwerden nicht verpflichtet, schuldet also weder den Nachweis noch die Vermittlung eines Vertragsschlusses, nicht einmal die Bemühung darum. Gelingt ihm aber Nachweis oder Vermittlung, so entsteht der vereinbarte Lohnanspruch. Bei dem Maklervertrag handelt es sich daher nach herrschender Meinung um keinen gegenseitigen Vertrag, weil keine zueinander im Synallagma stehenden Hauptpflichten zu konstatieren sind. Weil dieses gesetzliche Leitbild den Wünschen der Beteiligten meist nicht entspricht, wird es häufig abbedungen. Der Maklervertrag bedarf keiner besonderen Form. Er kann schriftlich, mündlich oder auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Ist kein Maklerlohn vereinbart, greift die Fiktion des § 653 BGB ein.

Häufig arbeitet der Makler für beide Vertragsparteien, was § 654 zulässt, sofern es nicht dem Inhalt des Maklervertrages zuwiderläuft. Andernfalls ist der Lohnanspruch „verwirkt“. Diese Verwirkungsvorschrift haben Rechtsprechung und Literatur über ihren ursprünglichen Anwendungsbereich weit ausgedehnt und lassen auch bei zahlreichen anderen Fällen des treuwidrigen Maklerverhaltens den Anspruch erlöschen. Eine solche Strafvorschrift ist im System des BGB eine Besonderheit.

Auf Handelsmakler, die insbesondere Waren und Wertpapieree vermitteln, finden die § 93 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) Anwendung, auf Vermittler im Kleinverkehr (Krämermakler) nur in abgeschwächter Form, § 104 HGB.

Makler, die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume, Darlehen und bestimmte Anteile vermitteln oder nachweisen, bedürfen einer besonderen Erlaubnis nach § 34c GewO (Gewerbeordnung). Eine besondere Berufsqualifikation oder -ausbildung ist allerdings nicht Voraussetzung, gefordert werden nur fehlende Vorstrafen und geordnete Vermögensverhältnisse. Daneben regelt die Makler- und Bauträgerverordnung bestimmte Aspekte der Berufsausübung der Makler.

Darlehensvermittlungsvertrag

Darlehnsvermittlungsverträge zwischen Unternehmen und Verbrauchern sind in den §§ 655a bis e BGB geregelt. Geregelt ist hier u.a.:

der Vertrag bedarf der Schriftform

das Entgelt ist erst nach Auszahlung des Kredites (und Ablauf der Widerrufsfrist) fällig

Immobilienmaklervertrag (Kauf)

Es wird zwischen drei Arten von Maklerverträgen uneterschieden

einfacher Maklerauftrag

Alleinauftrag

qualifizierter Alleinauftrag.

Beim einfachen Maklerauftrag besteht gemäß der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht allerdings nur im Erfolgsfall.

Beim Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber des Maklers darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt über einen anderen Makler, so muss er dennoch die mit dem Makler vereinbarten Provision zahlen. Der Alleinauftrag wird über eine feste Laufzeit vereinbart.

Ein qualifiziert Alleinauftrag ist eine individuelle Vereinbarung (also nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Hierin kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen (Historischer Hinweis: Bis zum 31. Dezember 1998 war zumindest für den qualifizierten Alleinauftrag die Schriftform vorgeschrieben).

Ein Maklervertrag kann formlos, sollte aber schriftlich abgeschlossen werden. In der Praxis kommt der Vertrag oft dadurch zustande, dass der Makler ein Exposé oder eines Objektnachweises zur Verfügung stellt und darin seine Provision angegeben ist. Der Interessent nimmt den Maklervertrages an, indem er einen Objektnachweis unterzeichnet oder durch konkludentes Verhalten, wenn er sich das Objekt nachweisen lässt.

Immobilienmaklervertrag (Mietwohnungen)

Neben den Regelungen des BGB ist bei Verträgen zur Vermittlung von Mietwohnungen (und Häusern) das Wohnungsvermittlungsgesetz zu beachten.

Wesentliche Regelungen sind

kein Provisionsanspruch, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist oder (wenn der Vermieter eine juristische Person ist) rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (§ 2 WoVermRG)

Begrenzung der Maklerprovision auf 2 Monatsmieten (zzgl. MwSt)(§ 3 WoVermRG)

Maklervertrag im Versicherungswesen

Der Maklervertrag regelt ausschließlich das Innenverhältnis zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherungsmakler. Deshalb sind auch die Maklerverträge nicht vom Versicherer anzunehmen. Das Außenverhältnis zwischen Versicherungsnehmer, Versicherer und Versicherungsmakler wird in der Regel durch eine Vollmacht geregelt.

Der Maklervertrag ist auf Grund des besonderen Vertrauensverhältnisses, das von dem Versicherungsnehmer dem Versicherungsmakler entgegengebracht wird, jederzeit ohne Angabe von Gründen gemäß § 627 BGB kündbar.

Punktekatalog

Um Missstände im Bereich der Versicherungsvermittlung zu vermeiden, haben der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)und der Verein Deutscher Versicherungsmakler (VDVM) - heute Bundesverband Deutscher Versicherungsmakler (BDVM) 1980 einen „Punktekatalog zur Vermeidung einer missbräuchlichen Ausgestaltung von Maklerverträgen“ ausgehandelt, der 1981 in Kraft getreten ist. Die Bestimmung des Punktekatalogs sind so ausgelegt, dass sie der Rechtsaufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) entgegenkommen. Der Punktekatalog soll die Interessen der Versicherungsnehmer berücksichtigen (Verbraucherschutz) und einen fairen Wettbewerb unter Maklern gewährleisten.

Obgleich der Punktekatalog gemäß § 102 des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) bei den Aufsichtsbehörden (BAFin und Bundeskartellamt angemeldet wurde, ist er nicht verbindliches Recht.

Inhalt

Der Vertrag ist als Maklervertrag zu bezeichnen.

Der Makler muss im Vertrag die vollständige Firma mit Zusatzbezeichnung Versicherungs- oder Assekuranzmakler angeben.

Der Zweck der Versicherungsvermittlung muss deutlich heraus gestellt werden. Eine Verpflichtung allein auf die Verwaltung und Betreuung von Versicherungsverträgen ist nicht zulässig.

Die Abwicklung der Schadenregulierung darf nur für die Versicherungsverträge erfolgen, die der Makler selbst vermittelt hat.

Der Makler sollte von seinen Kunden keine Ausschließlichkeitsvermittlung verlangen.

Der Makler darf seine Tätigkeit nicht kostenlos ausführen.

Werden Maklervollmachten zum Abschluss neuer oder zur Kündigung bestehender Versicherungsverträge vereinbart, so sind diese ausdrücklich als solche zu bezeichnen.



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