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Informationen zur Abrechnung von Nebenkosten und zur Rückzahlung der Mietkaution

Abrechnungszeitraum, Abrechnungsfrist

... Zeitraum, für...über... Nebenkosten abzurechnen ist, unterliegt grundsätzlich... Vereinbarung... Parteien. Ist keine Vereinbarung getroffen, so ist bei Kosten,... fortlaufend anfallen, im Zweifel jährlich abzurechnen. ... Verbrauchsperiode beträgt dann... Kalenderjahr. Nach Ablauf...ser Verbrauchsperiode hat... Vermieter... Abrechnung zu erstellen.

Aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt sich,...s... Vermieter... Abrechnung spätestens zum Ablauf... 12. Monats nach dem Ende... Abrechnungszeitraums dem Mieter mitteilen muss. Wenn...se Frist abgelaufen ist, kann... Vermieter...e Nachforderung von Betriebskosten grundsätzlich nicht mehr geltend machen.

Beispiel:

... Vermieter muss danach z.B. für... Verbrauchsperiode 2008 bis Ende 2009 abrechnen. Ist... Mieter im September 2009 ausgezogen, so ist... Vermieter verpflichtet, für...Abrechnungszeitraum Januar bis September 2009 bis spätestens Ende August 2010 abzurechnen. Hat es... Vermieter unterlassen, innerhalb...ser vorgegebenen Zeit über... Kosten... verflossenen Verbrauchsperiode abzurechnen, so ist... Mieter berechtigt,... Vorauszahlungen für... laufende Verbrauchsperiode zurückzuhalten!

Endet... Mietverhältnis im Verlauf...er Verbrauchsperiode und zieht... Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf Abrechnung vor Ablauf... Abrechnungsperiode.

Achtung: Für Geschäftsraummietverträge gilt... Ausschlussfrist... § 556 Abs. 3 BGB nicht. Es ist jedoch möglich,...s...e Nachforderung...es Vermieters,...... Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf...ser Frist oder...er im Mietvertrag vereinbarten Frist erstellt,... sog. Verwirkung unterfällt. Voraussetzung dafür wäre,...s zusätzlich zum Ablauf...ser Frist seitens... Mieters Umstände vorliegen,......Mieter berechtigterweise darauf vertrauen ließen,...s... Vermieter ihn nicht mehr in Anspruch nehmen werde. ... kann bspw.... Fall sein, wenn... Vermieter über nachfolgende Abrechnungszeiträume abrechnet und Erhöhungen auf... Vorauszahlungen auf... Betriebskosten verlangt, während er für...en zurückliegenden Zeitraum keine Abrechnung vornimmt.

Zeitraum für Kautionsrückzahlung

Mit dem Ablauf... Abrechnungsperiode hängt auch... Frage zusammen, wann... Vermieter......behaltene Kaution zurückzahlen muss. Zunächst ist... Einbehaltung...er Kaution auch für noch nicht fällige Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen erlaubt (vgl. LG Regensburg, NJW-RR 1995, 907; Sternel, Band I, S. 701, RN 256). Demgemäß kann... Vermieter in unserem konkreten Fall... Kaution für... Abrechnung für... Jahr 2010 zurückhalten.

... Rückzahlungsanspruch... Mieters entsteht mit Vertragsende,...d aber erst nach Ablauf...er angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist für...Vermieter fällig (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036; LG Regensburg, NJW-RR 1995, 907; Sternel, Band II, S. 513, RN 1349). ...se Frist ist mit längstens 6 Monaten zu bemessen. Nach Ablauf...ser Frist ist... Vermieter unbedingt zur Rückzahlung... Kaution verpflichtet, wenn er sich nicht zuvor durch Aufrechnung befriedigt hat.

Beispiel:

Ist... Zeitraum Januar 2009 bis September 2009 noch nicht abgerechnet, kann... Vermieter...en angemessenen Betrag zurückhalten. Ob... Betrag angemessen ist, kann z.B. anhand... vorhergehenden Abrechnungen beurteilt werden. ... Vermieter ist jedenfalls verpflichtet, bis spätestens März 2011...e verbleibende Kaution herauszugeben. Sollte hingegen bereits abgerechnet und alles abgewickelt worden sein, besteht für... Zurückhaltung... Kaution keinn Bedürfnis mehr.

... Vermieter kann... Rückgabe... Kaution gerichtlich geltend machen, wenn... Vermieter...se vorgegebene Zeit von 6 Monaten überschritten und nicht abgerechnet hat.

Verjährung

Für Nachforderungen... Vermieters und Rückforderungsansprüche... Mieters aus... Betriebskostenabrechnung gilt... regelmäßige Verjährungsfrist... §§ 195, 199 Abs. 1 BGB von drei Jahren. Aber: Für... Berechnung... Fristbeginns... Verjährung... Ansprüche ist auf... Erteilung... Abrechnung abzustellen. ... Verjährung beginnt mit dem Schluss... Jahres, in dem... Anspruch aufgrund ordnungsgemäßer Abrechnung fällig geworden ist. ... Vermieter hat es also selbst in... Hand,...Zeitpunkt... Verjährungsbeginns zu bestimmen.

Beispiel:

Abrechnungen für... Abrechnungszeiträume ab 2007 wurden nicht erteilt, somit ist keine Fälligkeit...getreten und auch kein Verjährungsbeginn. Im Übrigen wäre auch bei ordnungsgemäßer Abrechnung... eventueller Anspruch für...Abrechnungszeitraum 2007 erst 2011 verjährt gewesen (Beginn... Verjährung Ende 2008, Ende... Verjährung Ende 2011).

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