Kündigung des Mietvertrages

Vor der Mietrechtsreform betrug die reguläre Kündigungsfrist für beide Seiten drei Monate zum Monatsende. Diese Frist verlängerte sich nach einer Mietzeit von 5, 8 bzw. 10 Jahren für beide Seiten auf 6, 9 bzw. 12 Monate. Eine Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters war ausgeschlossen. Die meisten Formularmietverträge haben daher lediglich den gesetzlichen Wortlaut wiederholt.

Im Anschluss an die Mietrechtsreform zum 1. September 2001 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter einheitlich 3 Monate zum Monatsende, für den Vermieter verlängert sie sich nach 5 bzw. 8 Jahren auf 6 bzw. 9 Monate. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist (für den Mieter) ist unzulässig, jedoch blieben die vor dem 1. September 2001 bereits (wirksam) vereinbarten Kündigungsfristen weiterhin wirksam. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs galt dies auch für die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlautes in den meisten Mietvertragsformularen, so dass es für Altmietverträge in den meisten Fällen bei den alten (meist längeren) Kündigungsfristen verblieb.

Im Anschluss an eine weitere Gesetzesänderung können seit dem 1. Juni 2005 auch solche Mietverträge vom Mieter mit einer kurzen Frist von drei Monaten gekündigt werden, in denen die bis zum 31. August 2001 geltenden alten Kündigungsfristen formularmäßig (d.h. in allgemeinen Geschäftsbedingungen) vereinbart waren. Auf diese Weise können auch bei Altmietverträgen fast alle Mieter mit einer Frist von drei Monaten (zum Monatsende) kündigen.

Grundsätzlich gilt: nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch fristgerechte Kündigung beendet werden. Keine fristgerechte Kündigung kann also bei Zeitmietverträgen vor Ablauf der vereinbarten Befristung erfolgen. Eine vorzeitige Beendigung kommt hier grundsätzlich nur bei Anlass zu einer außerordentlichen Kündigung (z. B. § 561 Abs.1 BGB) oder einer fristlosen Kündigung in Betracht, oder wenn die Vertragsparteien einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Die weitverbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter lediglich drei Nachmieter stellen, um vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag ausscheiden zu können, ist falsch; dies gilt nur bei einer entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag oder in einem Mietaufhebungsvertrag, weiterhin dann, wenn besondere Härtegründe des Mieters anzuerkennen sind (vgl. dazu den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1982, S. 124).

Für die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor: Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB); das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573 c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter, so richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu fünf Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer sechs Monate und nach acht Jahren Dauer neun Monate. Andere Kündigungsfristen können sich gegebenenfalls bei Altmietverträgen ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden.

Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist gilt für den Vermieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Wer eine umgewandelte Mietwohnung kauft, kann als neuer Eigentümer grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich in Städten und Gemeinden verlängern, wenn dies durch Rechtsverordnung bestimmt wurde.

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige).

Widerspruchsrecht des Mieters bei fristgerechter Kündigung

Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des § 574 BGB). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit.

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Unterschrift des Mieters ist also unbedingt erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574 b Abs. 2), wenn dieser im Kündigungsschreiben oder rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat. Wird dies vom Vermieter versäumt, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses.

Fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung richtet sich nach den §§ 543, 569 BGB. Der mit Abstand wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter kündigen. Dem Mieter wird aber die Möglichkeit gegeben, diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände (also auch die nach der Kündigung weiter entstandenen) begleicht. Diese sog. "Schonfrist" endet aber 2 Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam. Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam gemacht, kann er nicht noch einmal von der "Schonfrist" profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.

Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufenden Mieten berücksichtigen, d.h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z.B. Betriebskostennachzahlungen, Kautionen, Verzugsschäden, Rechtsanwaltskosten etc. einfließen.

Zu beachten ist, dass die Schonfrist nur für die Kündigung wegen "reinen" Zahlungsverzugs gilt. Stützt der Vermieter die Kündigung auf weitere Gründe (dies kann z.B. auch eine ständige unpünktliche Mietzahlung sein), gilt die "Schonfrist" für diesen Teil der Kündigung nicht; sie bringt dem Mieter dann letztlich nichts.

Auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Mindestens muss der Zahlungsverug als Grund und der Gesamtsaldo an Rückständen angegeben sein.

Eine Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine fristgemäße Kündigung ist nur möglich, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will.



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