Mietminderung

Allgemein

Von Mietminderung spricht man, wenn eine Mietsache Fehler oder Mängel aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird.

Bei einem Fehler oder Mangel der Mietsache ist die Miete automatisch, d.h. gesetzlich, gemindert (vgl. § 536 BGB). Dies bedeutet, eine Mietminderung muss weder beantragt noch genehmigt werden.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind:

  • Die Mängel dürfen nicht unerheblich sein.
  • Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.
  • Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und hätte diese Kenntnis bei der Vorabbesichtigung auch nicht erlangen können (z.B. die Gängigkeit der Fenster durch einfaches Öffnen und Schließen).

Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn

  • der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;
  • der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat;
  • der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
  • der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Der Mieter kann sein Minderungsrecht nicht (mehr) wegen vorbehaltloser Zahlung verlieren (so noch die alte Rechtslage bis zum 31. August 2001). Dies kann nur nach einem stillschweigenden Verzicht (in der Praxis unbedeutsam) oder nach den Grundsätzen von Treu und Glauben der Fall sein.

Das Recht zur Mietminderung steht dem Mieter/der Mieterin auch dann zu, wenn von Vermieterseite Eigenschaften der Mietsache zugesichert worden sind, die tatsächlich nicht bestehen oder später wegfallen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter beim Vertragsschluss zusichert, bestimmte Maßnahmen durchzuführen zu wollen, die den Wohnwert erhöhen.

Bei Wohnraummietverträgen kann das Recht zur Mietminderung nicht ausgeschlossen werden.

Einschränkungen

Dass eine Wohnung mit Mängeln nicht die volle Miete wert ist, ist gesetzlich geregelt. Deshalb kann das Minderungsrecht auch nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Alle Vertragsklauseln, die eine berechtigte Mietminderung erschweren oder gar ausschließen, sind null und nichtig. Es gibt lediglich drei Einschränkungen:

  • Geringfügige Mängel (etwa fehlende Beleuchtung im Keller, in den aber natürliches Licht einfällt) berechtigen nicht zur Mietminderung.
  • War der Schaden dem Mieter bereits beim Einzug bekannt, so entfällt das Mietminderungsrecht - es sei denn, der Vermieter hat nachweisbar die Beseitigung zugesichert und diese Zusicherung dann nicht eingehalten.
  • Eine Rückwirkende Mietminderung kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter trotz eines Mangels die Miete vorbehaltlos weiter gezahlt hat.

Seit in Kraft treten der Mietrechtsreform zum 01. 09. 2001 verliert man das Recht zur Minderung nicht mehr, wenn man zunächst einige Wochen gewartet hat, wie der Vermieter sich verhält. Zuvor hatten die Gerichte das Mietminderungsrecht als verwirkt angesehen, wenn für ca. sechs Monate die volle Miete gezahlt worden war. Wann die Verwirkung des Rechts zur Mietminderung nach neuem Mietrecht eintritt, ist obergerichtlich noch nicht entschieden. Doch allgemein geht man von einer Verwirkung aus, wenn die Miete ein Jahr lang vorbehaltlos gezahlt wurde. Verwirkung bedeutet, dass die Miete dann nicht mehr gemindert werden darf.

Höhe der Mietminderung

Soll die Miete auf Grund eines Mangels gekürzt werden, ist die Minderungshöhe zu bestimmen. Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist (siehe oben), muss sich der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter nur auf sein Minderungsrecht berufen.

Zur Höhe der Minderung im Einzelfall gibt es eine Fülle von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben. Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf. Das gilt auch dann, wenn die Minderung im Ergebnis zu hoch ist; dies kann aber negative Kostenfolgen im Falle einer Zahlungsklage haben, wenn die geminderte Miete von Vermieterseite durch Zahlungsklage geltend gemacht wird.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XII ZR 225/03) bildet die Bruttomiete inklusive Nebenkosten die Basis für eine Mietminderung.

Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit Hilfe von Foto, Zeugen, etc. ist wichtig.

Beispiele


MängelMietminderung in %

(Orientierung)

Quellenangabe

(insb. Rspr.)

Ausfall der Sprechanlagea) 5 %, bei gleichzeitigem Ausfall der Klingelanlage 10%

b) 1% Gegensprechanlage defekt

c) 2% Klingel- und Gegensprechanlage

d) 3% defekte Gegensprechanlage

e) 3% defekte Wohnungsklingel

a) AG Rostock, 30.9.98 - 41 C 183/98, WM ´99, 64

b) AG Schöneberg (5), GE ´91, 527

c) LG Berlin, 7.7.92 - 63 S 142, GE ´92, 1043

d) AG Neukölln, 26.11.87 - 14 C 271/87, MM ´88, 151

e) AG Neukölln, 26.11.87 - 14 C 271/87, MM ´88, 151

Badewannea) 3% defekter Abfluß

b) 20% bei Unbenutzbarkeit

a) Schöneberg, 31.10.90 - 5 C 72/90, GE ´91, 527

b) AG Goslar, 18.9.73 - 8 C 716/72, WM ´74, 53

Balkona) 3% keine Nutzbarkeit wegen Reparaturbedürftigkeit

b) 2% Schwergängigkeit der Balkontür (breiter Riß)

a) LG Berlin, 24.6.86 - 29 S 24/86, MM ´86, 327

b) LG Berlin (64), GE ´96, 549 (551)

Bauarbeiten15% StraßenbaumaßnahmenLG Siegen, 9.11.89 - 3 S 87/89, WuM ´90, 17
Beschimpfung 10% durch den HauswartAG Neukölln, 9.12.82 - 10 C 255/82, MM ´86, 30
Briefkasten funktionsuntüchtiga) 1%

b) 0,5% bei zu kleinem Schlitz

a) AG Mainz, 6.5.96 - 8 C 98/96, WM ´96, 701

b) LG Berlin, 11.5.90 - 29 S 20/90, MM ´90, 261

Dachgeschoßausbau33% für darunterliegende WohnungLG Berlin, 8.3.96 - 64 S 357/95, GE ´96, 1051
Durchlauferhitzer3% liefert nicht kontinuierlich WarmwasserLG Berlin (64), GE ´96, 471
Duschea) 5% kein Warmduschen ohne Störung

b) 16% keine Funktionsfähigkeit der Dusche

a) LG Berlin, 18.12.90 - 64 T 187/90, MM ´91, 194

b) AG Köln, 28.11.86 - 221 C 85/86, WuM ´87, 271

Einsturzgefahr der Wohnzimmerdeckea)30% wenn Wohnzimmer nicht mehr benutzt werden kann

b) 20-30% Deckendurchbruch

a)AG Bochum, 28.11.78 - 5 C 668/78, Wm ´79, 74

b) LG Berlin (64), GE ´96, 549 (551)

Fahrstuhl fällt aus10%AG Charlottenburg (2), GE ´90, 423
Fenster (undicht)a) 5% mit Nässeschäden

b) 20% defekt

c) 20 % bei Schimmelbildung

d) 3% Mangelhaftigkeit des Schlafzimmerfensters

e) 5% blinde, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheibe

f) 5% luftdurchlässig und schlechte Schließbarkeit

a) LG Berlin, 18.3.82 - 61 S 437/81, MDR ´82, 671

b) LG Berlin WuM ´94, 464;

AG Potsdam WuM ´94, 376

c) AG Schöneberg, 8.10.97 - 7 C 284/97, GE ´97, 1535

d) LG Berlin 18.3.82 - 64 S 290/94, GE ´95, 821

e) AG Kassel, 14.7.93 - 802 C 2502/92, WuM ´93, 607

f) AG Münster, 20.7.82 - 3 C 20/82, WuM ´82, 254

Fernsehempfang10% erhebliche StörungenAG Schöneberg, 8.12.87 - 12 C 354/87, GE ´88, 361
Feuchtigkeit a) 20% in der Wohnung

aa) 5% Feuchtigkeitsfleck

bb) 20% Tapeten lösen und verfäben sich 

b) 20% Deckenfeuchtigkeit im Wohnzimmer

c) 50% Wände feucht

d) 80% Küche, Wohn- und Schlafzimmer (Aufenthalt nahezu unmöglich)

e) 100% zum Wohnen nicht geeignet (Luftfeuchtigkeit und Gestank)

f) 10% in den Kellerräumen

a) LG Berlin, 17.1.89 - 64 S 325/88, MM ´89, 26

aa) LG Berlin (64), GE ´96, 1115

bb) LG Berlin (64), GE ´96, 549 (551)

b) LG Berlin, 30.5.89 - 64 AS 71/89, GE ´90, 705

c) LG Berlin (64), GE ´91, 573.; LG Berlin (64), GE ´95, 761

d) LG Berlin, 8.1.91 - 65 S 205/89, GE ´91, 625

e) LG Berlin, 19.12.88 - 61 S 211/87, GE ´89, 149

f) AG Bad Bramstedt, 20.7.89 - 5 C 44/89, WuM ´90, 71

Fliesenfuge2% Fugen brechen herausLG Berlin (64), GE ´96, 471
Gestank7% Essensgerüche aus anderen Wohnungen (durch den Küchenfußboden)AG Tiergarten, 4.4.90 - 4 C 550/88, MM ´94, 68
Hausbeleuchtung defekt1% AG Schöneberg (5), GE ´91, 527
Hauseingang3% defektAG Neukölln, 26.11.87 - 14 C 271/87, MM ´88, 151
Haustiere15% Belästigung durch streuende Katzen, die vom Nachbarn angelockt wurdenAG Bonn, 27.11.85 - 5 C 175/85, WuM ´86, 212
Heizungsausfalla) 5% in den Wintemonaten bei ledigl. 18 Grad

b) 13% bei ungenügender Beheizung 17-18 Grad

c) 20% fehlende Beheizung in der Küche 

d) 50% mangelhafte Beheizbarkeit während der Heizperiode

e) 75% bei völliger Unbeheizbarkeit

f) 100% während der Heizperiode

g) 17% Klopfgeräusche in der Heizung

h) 50% Ausfall im Sommer bei 13-17,5 Grad Außentemperatur

a) LG Berlin, 7.7.92 - 63 S 142/92, GE ´92, 1043

b) AG Schöneberg MM ´81, 51

c) VG Berlin, 11.4.83 - 14 A 234.82, GE ´83, 767

d) LG Berlin, 25.1.91 - 64 S 273/90, GE ´91, 351

e) LG Berlin, 10.1.92 - 64 S 291/91, GE ´93, 263

f) LG Berlin (65), GE ´92, 1213

g) LG Darmstadt, WuM ´80, 52

h) AG Waldbröl 16.1.81 - 3 C 788/80, WuM ´81, U 8

Kellera) 2% Keller nicht gestellt

b) 5% nichtvorhandener Keller

a) LG Berlin (64), GE ´96, 471

b) AG Köpenick, 26.11.98 - 2 C 305/98 

Küchenherd2% mangelnde FunktionsuntüchtigkeitLG Berlin, 7.7.92 - 63 S 142/92, GE ´92, 1043
Lärm a) 15-20% Baulärm vom Nachbargrundstück
 
 

b) 3% Baulärm vom Nachbargrundstück

c) 5% bei Ladetätigkeit für ein Geschäft im Hofbereich

d) 5% Trittschallgeräusche aus darüberliegender Wohnung

e) 10% nächtlicher Lärm von einem Garagentor

f) 10% Einwurf von Glasflaschen

g) 10% Hauptwasserrohr zu laut

h) 10% vermeidbarer Lärm von Kindern 

i) 20% häufiges und lautstarkes Feiern anderer Mieter

j) 30% Lärm aus einer Diskothek

a) AG Berlin-Schöneberg, 13.11.96; NJWE Mietrecht ´97, 75;

AG Saarbrücken, 9.12.98 - 5 C 498/98, WM ´99, 64

b) AG Tiergarten, 14.12.89 - 3 C 87/89, GE ´91, 579

c) LG Berlin, 27.2.92 - 61 S 259/91, GE ´92, 1095

d) LG Hannover, 15.4.94 - 9 S 211/93, WuM ´94, 463

e) LG Berlin, 25.4.86 - 64 S 26/86, MM ´86, 294

f) LG Berlin, 17.1.95 - 64 S 322/94, GE ´95, 427

g) LG Berlin, MM ´86, 116

h) AG Neuss, 1.7.88 - 36 C 232/88, WuM ´88, 264

i) LG Dortmund, 19.5.88 - 17 S 47/88, NJW-RR ´88, 1041

j) AG Köln - 11.8.78 - 155 C 2035/77, WuM ´78, 173

Prostitution im Hausa) 10% im Erdgeschoß befindet sich ein Bordell

b) 15% Bodellbetrieb im Haus

a) LG Berlin (64), GE ´95, 1133

LG Berlin (62), MM ´96, 449

b) AG Schöneberg, 29.10.92 - 8 C 171/92, MM ´93, 141

Schadstoffea) 50% Ausdünstungen aus PVC

b) 56% Formaldehyd-Belastung

a) LG Kiel, 22.6.95 - 10 S 24/95, WM ´97, 674

b) AG Köln, 30.9.86 - 217 C 346/86, NJW-RR ´87, 972

Spüle5% Spüle ist undichtLG Berlin (64), GE ´96, 471
Stromversorgunga) 0,5% Steckdose defekt

b) 100% vollständiger Ausfall der Elektrik

a) AG Schöneberg (5), GE ´91, 527

b) AG Neukölln, 20.10.87 - 15 C 23/87, MM ´88, 151

Bodenbelägea) 4,65% Teppichboden löst sich vom Untergrund

b) 15% bei tatsächlicher Stolpergefahr aufgrund des Teppichbodens

c) 0% knarrende Dielen und unebene Fußböden sind bei Altbauden kein Mangel

a) AG Köln, 30.1.87 - 221 C 294/86, WuM ´88, 108

b) OLG Celle, 19.10.94 - 2 U 216/93, ZMR ´95, 204

c) AG Köpenick, 26.11.98 - 2 C 305/98

Treppenhausa) 10% optischer Mangel (Eindruck einer Baustelle: Farbe blätter ab, Kellertreppe beschmiert)

b) 2,5% Stolpergefahr

c) 5% schmutziges Treppenhaus

a) - AG Köln, 16.4.97 - 207 C 14/97, WM ´97, 470

- AG Schöneberg (5),31.10.90 - 5 C 72/90, GE ´91, 527

b) LG Berlin, 4.2.93 - 67 S 176/92, MM ´94, 140

c) LG Berlin, 4.2.93 - 67 S 176/92, MM ´94, 140

U-Bahnbau20% Bau in der Nähe des HausesLG Berlin (67), GE ´96, 805
Ungeziefer15% bei starkem Befall von SilberfischchenAG Tiergarten, 14.3.90 - 7 C 118/89, MM ´90, 233
Verschmutzung und ungepflegter Zustand einer Hochhausanlage5%AG Kiel, 19.9.90 - 7 C 56/90, WuM ´91, 343
Warmwasserversorgung fällt ausa) 20%

b) 0% kein Mietminderungsanspruch bei erhöhter Legionellenerkrankungsgefährdung

a) LG Berlin (64), GE ´93, 861

b) i.R. der Entscheidung LG Berlin 24.3.98 - 64 S 35/97

WC-Räumea) 38% Abflußstau mit übelriechendem Abwasser

b) 50 % wenn Toilette unbenutzbar

c) 7% Zugang zum 2.WC verwehrt

d) 5% Defekt der Absaugvorrichting

e) 10% Entlüftung des WC über die Küche

f) 15% Unzureichende Toilettenspülung

g) 5% Fäkalienrückfluß im WC

h) 80% einziges WC nicht benutzbar

i) 1% Toilettenspülung zu stark

j) 15% unzureichende Toilettenspülung

k) 5% Wasserschaden im Bad

l) 2% Abflußrohr vom Handwaschbecken ist undicht

m) 0% verschmutzte Toilette berechtigt nicht zur Minderung (zumindest bei einer Altbauwohnung)

a) AG Groß-Gerau, 19.7.79 - 21 C 1336/78 (WuM ´80, 128)

b) LG Berlin, MM 10/83, 14

c) AG Nidda, 28.01.83 - 1 C 600/82, WM ´83, 236

d) AG Köln, 24.1.78 - 152 C 3198/77, WM ´80, 163

e) AG Schöneberg, 8.5.90 - 16 C 50/90, MM ´90, 231

f) AG Münster, 19.1.93 - 49 C 133/92, WuM ´93, 124

g) AG Schöneberg, 31.10.90 - 5 C 72/90, GE ´91, 527

h) LG Berlin, MM ´88, 213

i) LG Berlin (64), GE ´96, 471

j) AG Münster, 19.1.93 - 49 C 133/92, WuM ´93, 124

k) LG Berlin, GE ´90, 1037

l) LG Berlin (64), GE ´96, 471

m) AG Köpenick, 26.11.98 - 2 C 305/98

Optische Beeinträchtigungen2% Schadhafte Fabe der HeizungsrohreAG Potsdam, 14.4.99 - 24 b C 214/96