Pachtvertrag, Landpacht

Muster und Erläuterungen für Pachtverträge, Landpachtverträge

Ein Pachtvertrag ist einem Mietvertrag sehr ähnlich. Der Pachtvertrag sichert dem Pächter im Gegensatz zur Miete nicht nur die Nutzung der Pachtsache zu, sondern auch den Ertrag aus dieser, sofern die Nutzung der Pachtsache ordnungsgemäß erfolgt. Der Pächter entrichtet hierfür dem Verpächter einen Pachtzins.

Übersicht

Der Pachtvertrag ist in Deutschland in den Vorschriften der §§ 581-597 BGB geregelt (Pacht: §§ 581 ff. BGB, Landpacht: §§ 585 ff. BGB).

Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet, mit dem Pachtvertrag ist auch die Ziehung der Früchte aus der Sache möglich.

Genau wie die Miete ist die Pacht ein Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet wird. Für die meisten Pachtverträge treten neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch öffentlich-/privatrechtlich-gemischte Gesetze hinzu, wie das Bundeskleingartengesetz (Deutschland) bei der Pacht von Kleingärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd.

Pachtverträge finden heute überwiegend in der Gastronomie und der Landwirtschaft (Landpacht) Anwendung.

Dem Pachtvertrag ähnlich ist das verbundene Geschäft des Franchising beziehungsweise Franchisevertrag.

Auch das Anbieten einer Software auf Mietbasis (ASP-Lösung) kann über einen Pachtvertrag geregelt sein.

Pflichten des Verpächters und Pächters

Der Verpächter muss wie der Vermieter dem Pächter die Sache beziehungsweise das Recht zum Gebrauch (aber mit dem Recht zur Ziehung der Früchte) überlassen. Der Pächter muss dafür die vereinbarte Pacht (früher: "den Pachtzins") entrichten. Hinsichtlich des Gebrauchs der Sache sind die Vorschriften über die Miete weitgehend anwendbar.

Der Pächter ist weiterhin berechtigt, das Inventar zu nutzen, und auch verpflichtet, das Inventar nach Beendigung des Vertrages zurückzugeben.

In früheren Zeiten wurde die Pacht oft auch in Form eines vereinbarten Anteils am Naturalertrag erbracht: z.B. "Halbpacht", "Halbpächter" (Abgabe der Hälfte des Ertrags).

Pfandrecht

Dem Pächter kommt gegenüber den Forderungen gegen seinen Verpächter ein Pfandrecht aus der Pacht nach § 583 BGB zugute. Der Verpächter selbst erhält ein Pfandrecht aus § 592 BGB für seine Forderungen gegen Pächter.

Kündigung

Die Kündigung ist vergleichbar mit der Miete ausgestaltet. Sie ist schriftlich (§ 594f BGB) gegenüber dem Verpächter oder dem Pächter zu erklären. Stirbt der Pächter, besteht ein besonderes Kündigungsrecht der Erben und des Verpächters innerhalb eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten bis zum Ende eines Quartals zu kündigen. Ansonsten gelten die Vorschriften der Miete weitgehend entsprechend (und sind auch in den §§ 594-595a BGB normiert).

Beispiele

Pachtverträge beziehen sich oft auf Grundstücke mit und ohne Bebauung. Landpacht bezeichnet die Verpachtung zur Landwirtschaftlichen Nutzung, Erbpacht mit einer Laufzeit von 50-99 Jahren ermöglicht dem Pächter die Bebauung des gepachteten Grundstücks. Die heute in Europa selten gewordene, aber in Lateinamerika, Asien und Afrika noch häufige Teilpacht (auch Teilbau) ist eine Form, bei der sich Pächter und Landbesitzer den Ertrag des Landes teilen, dies geschieht zu variablen Anteilen, bei einer Teilung zu gleichen Teilen spricht man auch von Halbpacht.

Besonderheiten bei Kleingärten

Für die Verpachtung von Kleingärten gelten besondere gesetzliche Regeln. Bei einem Kleingarten können Sie beispielsweise die Höhe der Pacht mit Ihrem Pächter nicht einfach frei vereinbaren.

 

Ein wesentliches Merkmal für die Einordnung als Kleingarten ist, dass dieser sich in einer geschlossenen Anlage, in einer so genannten "Kleingartenkolonie" befindet. In der Laubenkolonie müssen Gemeinschaftsanlagen, wie gemeinsame Wege, Park- und Grillplätze sowie ein Vereinsheim vorhanden sind. Die Größe des Kleingartens darf über 400 Quadratmeter nicht hinaus geben und die Laube höchstens 24 Quadratmeter groß sein. Die Laube darf zudem nicht dauerhaft bewohnt werden. Das Land darf ebenfalls nur kleingärtnerisch genutzt werden.

 

Sollten Sie nach dieser Definition einen Kleingarten besitzen, gelten für diesen bei der Verpachtung folgende Regeln:

Das Bundeskleingartengesetz sieht vor, dass die Pacht für Kleingärten höchstens den vierfachen Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im Obst- und Gemüseanbau betragen darf. Die Höhe des zulässigen Pachtzinses erfahren Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung.

Ist die mit Ihrem Pächter vereinbarte Pacht zu hoch, darf dieser den zu viel bezahlten Betrag von Ihnen zurückfordern, und zwar noch drei Jahre nach Zahlung. Andererseits dürfen Sie die Pacht kurzfristig erhöhen, wenn sie unter dem ortsüblichen Pachtzins liegt. In solchen Fällen hat der Pächter allerdings ein Sonderkündigungsrecht.

Für Kleingärten sind grundsätzlich nur unbefristete Pachtverträge zulässig. Das heißt: Anders als bei der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum können Sie die Verpachtung nicht zeitlich beschränken. Ein "Zeitvertrag" ist nach dem Bundeskleingartengesetz unzulässig.

Eine ordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses ist indessen möglich, wenn Sie zum Beispiel Ihren Kleingarten für sich oder einen Haushaltsangehörigen selbst nutzen wollen oder sich beispielsweise der Bebauungsplan ändert und Sie das Grundstück anderweitig verwerten wollen. Dann darf der Pächter allerdings eine Entschädigung für seine Aufwendungen im Kleingarten verlangen; also für Anpflanzungen, die er gemacht hat oder für bauliche Anlagen. Zu ersetzen ist der jeweilige Zeitwert.

Sie können übrigens den Pachtvertrag unter bestimmten Voraussetzungen wie bei Wohn- und Gewerberaum fristlos kündigen, wenn der Pächter beispielsweise für mindestens ein Vierteljahr mit der Zahlung der Pacht in Verzug ist und den Rückstand nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Mahnung ausgleicht. Ein Grund für die fristlose Kündigung ist auch die Störung des Friedens in der Kleingartenanlage durch den Pächter, etwa durch unzumutbaren Lärm.

Landpacht

Die Landpacht ist ein Pachtvertrag in der Landwirtschaft. Es ist ein zweiseitiger entgeltlicher schuldrechtlicher Vertrag, durch den ein Grundstück mit den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden (Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet wird. Die §§ 585 bis 597 BGB regeln die speziell für den Landpachtvertrag geltenden Rechte und Pflichten des Pächters und Verpächters. Daneben gibt es noch besondere Regelungen im Landpachtverkehrsgesetz. (weitere Informationen in Hinweise zum Landpachtrecht)