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Memo-Verwaltungsbefugnisse

Memorandum

Von:                MS

Datum:            11.08.2000

Betreff:            1.            Verwaltungsbefugnisse bei Wohnungseigentum

2.                  Belastung von Wohnungseigentum

1.      Verwaltungsbefugnisse bei Wohnungseigentum

Grundsätzlich steht die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums den Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zu, soweit nach dem WEG oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nichts anderes bestimmt ist, § 21 I WEG.

Gemäß § 21 II WEG ist aber jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Eine für derartige Notmaßnahmen vorliegende Notlage ist gegeben, wenn ein verständiger Eigentümer nicht länger warten würde und er weder Verwalter noch Gemeinschaft zur Behebung heranziehen kann (Palandt, Kommentar zum BGB, 58. Auflage 1998, WEG 21 Rdn. 2).

Daraus folgt, dass der einzelne Eigentümer grundsätzlich - es sei denn zu Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens - nicht allein handeln darf, sondern dass für Verwaltungsmaßnahmen die Wohnungseigentümerversammlung und der Verwalter zuständig sind. Werden diese nicht tätig, so kann jeder Wohnungseigentümer eine gerichtliche Entscheidung nach § 43 I Nr. 1,2 WEG herbeiführen (Münch.-Komm. zum BGB, Sachenrecht, 3.Auflage 1997, § 21 Rdn.2).

Hat ein Wohnungseigentümer eine Notmaßnahme nach § 21 II WEG ergriffen, so kann er von den anderen Wohnungseigentümern Aufwendungsersatz nach § 16 II WEG verlangen (Palandt, a.a.O.).

"Die Grenzen für das selbständige Tätigwerden sind eng gesetzt, obwohl jeder Eigentümer nach § 21 IV einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat. Es klafft eine Lücke zwischen den nach § 21 II zulässigen Maßnahmen und jenen, die zwar nicht zur Abwendung eines drohenden Schadens notwendig sind, von denen der selbstständig Handelnde jedoch annnehmen durfte, dass sie im Interesse der Gemeinschaft liegen. In diesem Fall kann unter Umständen der selbstständig Handelnde nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) Ersatz seiner Aufwendungen verlangen" (Münch.-Komm.,a.a.O.)

2.      Belastung von Wohnungseigentum

Gemäß § 13 I WEG kann jeder Wohungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

Als Ausfluss dieses echten Eigentums im Sinne des BGB kann das Wohnungseigentum auch belastet werden. Das Wohnungseigentum steht im Rechtsverkehr einem Grundstück  hinsichtlich Belastungen gleich. Das Wohnungseigentum kann daher ebenso wie ein Grundstück insbesondere mit Grundpfandrechten und Reallasten belastet werden. Bezüglich der Zulässigkeit andere Belastungen vgl. Münch.-Komm., WEG Vor § 1 Rdn. 18.

Lediglich bei der Veräußerung von Wohnungseigentum sind nach Vereinbarung Beschränkungen zulässig.

Um das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft zu verhindern, erlaubt es das WEG in § 12, die Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Zustimmung anderer Wohungseigentümer oder eines Dritten (meist des Verwalters) abhängig zu machen. Diesem Zweck entsprechend kann die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden, § 12 I und II WEG.

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