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Memo-Verwaltungsbefugnisse

Memorandum

Von:                MS

Datum:            11.08.2000

Betreff:            1.            Verwaltungsbefugnisse bei Wohnungseigentum

2.                  Belastung von Wohnungseigentum

1.      Verwaltungsbefugnisse bei Wohnungseigentum

Grundsätzlich steht... Verwaltung... gemeinsamen Eigentums...Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zu, soweit nach dem WEG oder durch Vereinbarung... Wohnungseigentümer nichts anderes bestimmt ist, § 21 I WEG.

Gemäß § 21 II WEG ist aber jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung... anderen Wohnungseigentümer... Maßnahmen zu treffen,... zur Abwendung...es dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Eine für...artige Notmaßnahmen vorliegende Notlage ist gegeben, wenn... verständiger Eigentümer nicht länger warten würde und er weder Verwalter noch Gemeinschaft zur Behebung heranziehen kann (Palandt, Kommentar zum BGB, 58. Auflage 1998, WEG 21 Rdn. 2).

Daraus folgt,...s......zelne Eigentümer grundsätzlich - es sei denn zu Abwendung...es unmittelbar drohenden Schadens - nicht allein handeln darf, sondern...s für Verwaltungsmaßnahmen... Wohnungseigentümerversammlung und... Verwalter zuständig sind. Werden...se nicht tätig, so kann jeder Wohnungseigentümer...e gerichtliche Entscheidung nach § 43 I Nr. 1,2 WEG herbeiführen (Münch.-Komm. zum BGB, Sachenrecht, 3.Auflage 1997, § 21 Rdn.2).

Hat... Wohnungseigentümer...e Notmaßnahme nach § 21 II WEG ergriffen, so kann er von...anderen Wohnungseigentümern Aufwendungsersatz nach § 16 II WEG verlangen (Palandt, a.a.O.).

"... Grenzen für... selbständige Tätigwerden sind eng gesetzt, obwohl jeder Eigentümer nach § 21 IV...en Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat. Es klafft...e Lücke zwischen...nach § 21 II zulässigen Maßnahmen und jenen,... zwar nicht zur Abwendung...es drohenden Schadens notwendig sind, von denen... selbstständig Handelnde jedoch annnehmen durfte,...s sie im Interesse... Gemeinschaft liegen. In...sem Fall kann unter Umständen... selbstständig Handelnde nach...Vorschriften über... Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) Ersatz seiner Aufwendungen verlangen" (Münch.-Komm.,a.a.O.)

2.      Belastung von Wohnungseigentum

Gemäß § 13 I WEG kann jeder Wohungseigentümer, soweit nicht... Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit...im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere...se bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

Als Ausfluss...ses echten Eigentums im Sinne... BGB kann... Wohnungseigentum auch belastet werden. ... Wohnungseigentum steht im Rechtsverkehr...em Grundstück  hinsichtlich Belastungen gleich. ... Wohnungseigentum kann daher ebenso wie... Grundstück insbesondere mit Grundpfandrechten und Reallasten belastet werden. Bezüglich... Zulässigkeit andere Belastungen vgl. Münch.-Komm., WEG Vor § 1 Rdn. 18.

Lediglich bei... Veräußerung von Wohnungseigentum sind nach Vereinbarung Beschränkungen zulässig.

Um... Eindringen unerwünschter Personen in... Gemeinschaft zu verhindern, erlaubt es... WEG in § 12,... Veräußerung...er Eigentumswohnung von... Zustimmung anderer Wohungseigentümer oder...es Dritten (meist... Verwalters) abhängig zu machen. ...sem Zweck entsprechend kann... Zustimmung nur aus...em wichtigen Grund versagt werden, § 12 I und II WEG.

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