Schritte vor dem Kauf

Im Unterschied zu deutschem Recht – nach dem nur die Eigentumsregistereintragung eine konstitutive Wirkung hat - kann in Spanien das Eigentum an einer Immobilie durch einem privaten Vertrag übertragen werden. Zwar wird die Eintragung im spanischen Eigentumsregister nur möglich sein, wenn den Kauf oder Verkauf vor einem Notar beurkundet worden ist, aber die rechtliche Übertragung des Eigentums erfolgt ohne Registereintragung und kann auch durch die Unterzeichnung eines privaten Vertrages erfolgen.

Aus diesem Grund sollten Sie besonderes vorsichtig sein und vor der Unterschrift jeder Art von privatem Vertrag zuerst die Rechtslage prüfen und insbesondere die Bestandsituation der Immobilie, für deren Kauf Sie sich interessieren, ganz genau feststellen.

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, dass Sie Einblick in folgende Unterlagen haben:

  1. Die im Register eingetragene Kaufurkunde, mit welcher der Verkäufer seinen Status als gesetzlicher Eigentümer der Immobilie beweist.
  2. Einen Grundbuchauszug (in Spanien „Nota simple informativa“ genannt), an hand dessen Sie nachprüfen können, welche Lasten und Belastungen und generell welche Eigentumsverhältnisse bezüglich der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs existieren.
  3. Verträge über Strom-, Wasser- und Gasversorgung, so dass Sie nachprüfen können, ob diese vorhanden, d.h. angemeldet sind, sowie Quittungen über damit verbundenen Zahlungsvorgänge.
  4. Bestätigungen oder Quittungen, welche die Zahlung der spanischen Grundsteuer (Impuesto de Bienes Inmuebles) beweisen. Es handelt sich um eine kommunale Steuer, die jährlich zu zahlen ist. Steuerpflichtig ist der Eigentümer der Immobilie am 01. Januar eines jeden Jahres (das ist der Zeitpunkt, an dem diese Steuer fällig wird).
  5. Falls die Immobilie zur einer Gemeinschaftsanlage „Comunidad de Propietarios“ gehört, sprechen Sie mit dem jeweiligen Präsidenten. Er ist derjenige, der Sie am ausführlichsten über die Satzungen der Eigentümergemeinschaft informieren kann, ebenso darüber, in welche Gemeinschaftskosten der jetzige Eigentümer der Wohnung eingebunden ist, ob die Immobilie vielleicht von geplanten Bauarbeiten, die zukünftige Zahlungen für Sie implizieren, betroffen ist, usw. Über alle dieser Fragen können sie entsprechende schriftliche Bestätigungen verlangen.
  6. Bei dem entsprechenden Rathaus sollten Sie auch die urbanistische Lage der Immobilie prüfen. Es kann sehr wichtig sein, nachzuprüfen, ob zum Beispiel die Immobilie von einer bestimmten Stadtplanung „Planeamiento Urbanístico“ betroffen ist, ob die spanischen Gesetze beim Bau der Immobilie beachten wurden –z.B. das spanische Küstengesetz-, ob die entsprechende Lizenz und Baugenehmigungen vorhanden sind, usw. 

Bei allen diesen Fragen können wir Ihnen gerne unsere Kenntnisse und rechtliche Unterstützung anbieten.

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