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14.12.2011 13:16
Spanisches Recht, Immobilienrecht

Immobilienerwerb in Spanien – Was gibt es zu beachten bei einem Erwerb einer Immobilie in Spanien

Der Erwerb oder der Verkauf einer Immobilie will gut überlegt sein. Es gibt insbesondere in Spanien einige Besonderheiten zu beachten, die wir hier aufzeigen.

Von: Abogada Elena Sandoval

Vor dem Abschluß eines Kaufvertrages („Escritura“) über eine in Spanien gelegene Immobilie ist es ratsam, einen spanischen Rechtsanwalt zu konsultieren, der sich mit Immobilienrecht auskennt. Der Kaufvertrag unterliegt ausschließlich spanischem Recht. Ein nur in Deutschland zugelassener Anwalt kann Sie dazu nicht beraten.Weder der spanische Notar noch das spanische Grundbuchamt noch die Übersetzer werden Ihnen rechtsberatend zur Seite stehen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, den der Rechtsanwalt oder mehrere Rechtsanwälte vorformuliert haben. Der Notar darf nicht Partei ergreifen und wird nicht rechtsberatend tätig sein.

Bevor der Kaufvertrag geschlossen wird sollte das Grundbuch wegen Belastungen und der Eigentümerstellung eingesehen werden. Das Grundbuch ist öffentlich, so dass auch Sie ein Grundbuchauszug beantragen können. Allerdings raten wir davon ab, als Laie den Grundbuchauszug zu interpretieren. Es ist schwierig, die Fachterminologie und die sich daraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen zu verstehen..

Für die Beurkundung fallen Notarkosten an, die je nach dem Wert der Immobilie differenziert fallen. Je höher der Wert der Immobilie desto niedriger wird der Anteil. Wieviel Notarkosten anfallen, um den Kaufvertrag notariell zu beurkunden, kann vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrags (firma de Escritura) bei uns oder beim jeweiligen Notar erfragt werden.

Wir erledigen alle notwendigen Telefonate und Geschäftsgänge bezüglich der Eintragung ins Grundbuch. Manchmal muss die „Escritura“ auf Grund von Formfehlern berichtigt werden, damit das Eigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.

Weiterhin ist es von großer Bedeutung, ob Vorverträge vorliegen (Optionsverträge). Arras Verträge (sog. Vorverträge vor eigentlichem Kaufvertrag).Der Begriff Vorvertrag ist im spanischen Recht nicht im Gesetz definiert. Es kann sich um eine „promesa“ (Versprechen), eine „opción de compra“ (Optionsvertrag), oder um ein „contrato de arras“ handeln.

Die Option, die teilweise im Maklergeschäft zu finden ist, wird gegen eine Gebühr auf eine bestimmte Zeit gewährt. Bei einem Kaufoptionsvertrag mit Strafklausel („arras penitenciales“) kann die Gegenseite die doppelte Gebühr verlangen und gerichtlich geltend machen, wenn es nicht zum Kaufvertrag kommt. D.h., wenn die „arras penitenciales“ 100.000 Euro betragen und Sie nicht kaufen würden Sie die 100.000 Euro verlieren. Sind Sie der Verkäufer und haben sich entschieden nicht an den Optionskäufer zu verkaufen, dann müssten Sie 200.000 Euro auf Grund der Strafklausel an den Käufer zahlen.

Bei der „promesa“ (Versprechen) vereinbaren die Parteien bis zu einem bestimmten Zeitpunkt, die „Escritura“ vor dem Notar zu unterzeichnen. Da sich der Käufer verpflichtet zu einem bestimmten Kaufpreis zu kaufen ohne dabei die Kaufvertragsbedingungen zu kennen, könnte sein, dass er später nicht mit den Kaufvertragsbedingungen einverstanden ist und seine Anzahlung verliert.

Davon zu unterscheiden ist der „contrato de reserva“ der zu einer Anzahlung an dem „promotor“ (Bauträger) führt damit ein Grundstück auf dem bebaut werden soll oder auf dem bereits bebaut wurde für eine bestimmte Zeit reserviert wird. Wenn der Käufer sich später nicht zum Kauf entscheidet verliert er die Anzahlung.

Im Grundbuch wird nicht zwingend ein Vorvertrag eingetragen sein. Vorkaufsrechte gibt es beispielsweise auch im Mietrecht (Bsp. Der Mieter könnte ein Vorkaufsrecht haben), Erbrecht (der Erbe könnte ein Vorkaufsrecht haben), oder im Gesellschaftsrecht (es könnte unter den Gesellschaftern ein Vorkaufsrecht vereinbart sein).

Wichtig ist, ob Lasten und Belastungen („cargas y gravámenes) der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs vorliegen, z.B. eine Hypothek.

Eventuell beabsichtigen Sie möglicherweise eine Hypothekenfinanzierung durch eine spanische oder eine deutsche Bank

Weiterhin ist von großer Bedeutung, ob und welche erbrechtliche, steuerrechtliche und familienrechtliche Regelungen in der „Escritura“ (notarielle Kaufvertragsurkunde) festgehalten werden sollen.

Zu prüfen wäre, ob die entsprechende Lizenzen und Baugenehmigungen vorhanden sind und, -ob der „Planeamiento urbanístico“(Stadtplanung) sowie die bodenrechtliche und baurechtliche Situation nicht etwa von Nachteil sind.

Es kann ebenso vorkommen, dass Baumängel vorhanden sind. Das kann sowohl vorkommen, wenn Sie schlüsselfertig kaufen als auch, wenn Sie selbst Bauherr sind und selbst die Beteiligte an dem Bau ausgesucht haben. ,

Vor dem Kauf sollte man auch prüfen, ob die Immobilie zu einer Gemeinschaftsanlage „Comunidad de Propietarios“ gehört und welche Gemeinschaftskosten (cuotas de comunidad) auf Sie zukommen.

Außerdem wäre auch zu prüfen, ob die Immobilie eventuell von geplanten Bauarbeiten, die zukünftige Zahlungen für Sie implizieren, betroffen ist.

Zu prüfen wäre weiterhin, ob Verträge über Strom-, Wasser- und Gasversorgung vorliegen, so dass Sie nachprüfen können, ob diese vorhanden, d.h. angemeldet sind, sowie Quittungen über damit verbundenen Zahlungsvorgänge vorliegen.

Beim Kauf von einer Privatperson:

Beim Kauf von Immobilien von Privatpersonen müssen Sie die Grunderwerbssteuer "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales" zahlen. Diese Steuer wird mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages (Escritura de Compraventa) fällig und ist immer vom Käufer zu bezahlen. Sie beträgt 6% des beurkundeten Kaufpreises; es gibt aber auch Autonome Regionen wie Aragón, die Balearen, Cataluña, Madrid, Galicia oder Murcia, in denen 7% des Kaufpreises berechnet wird. Auf den Kanarischen Inseln, beispielsweise auf Tenerife oder Gran Canaria beträgt der Grunderwerbssteuersatz 6,5%. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Die Grunderwerbssteuer ist billiger als die Erbschaftssteuer.

Der Wertzuwachs ist auch zu versteuern. Es handelt sich um die Wertzuwachssteuer für Grundstücke (Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos Urbanos, der sogenannte impuesto de Plusvalía ) und eine kommunale oder gemeindliche Steuer ist, die den Wertzuwachs der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf besteuert. Dieser Wertzuwachs wird durch die Anwendung eines jährlichen Prozentwerts, der von der zuständigen Gemeindeverwaltung bestimmt wird, auf den Wert der Immobilie festgelegt.

Gesetzlich gesehen sollte diese Steuer vom Verkäufer bezahlt werden, aber in der Regel einigen sich die Parteien darauf, dass der Käufer zahlt.

Letztendlich muss man darauf hinweisen, dass Sie bei Erwerb der Immobilie von einem Nicht-Residenten in Spanien verpflichtet sind, 3% des Kaufpreises einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Es handelt sich in diesem Punkt um eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers, der eine Steuererklärung abzugeben hat in dem er den Wertzuwachs deklariert.

Weiterhin ist jährlich die Immobiliensteuer oder Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles oder kurz IBI) zu zahlen.

Es handelt sich um eine Kommunale Steuer, die jährlich bezahlt wird. Steuerpflichtig ist der Eigentümer der Immobilie am 01. Januar eines jeden Jahres (der Zeitpunkt, an dem diese Steuer fällig wird).

Die Steuer wird festgelegt durch die Anwendung eines Steuersatzes, der von jeder Gemeindeverwaltung in eigenem Ermessen bestimmt wird, auf den Katasterwert der Immobilie. Der maximale Steuersatz darf aber 1,17% für Stadtsgrundstücke oder 1,11% für Landgrundstücke nicht übersteigen.

Diese drei Steuern gewinnen an Bedeutung für den Fall, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er weniger als 183 Tage in Spanien verbringt und ein Nichtresident ist.

Im Fall eines Eigentümers, der Nicht-Resident in Spanien ist, wird die Eigennutzung als fiktive Mieteinnahme angesehen, die steuerpflichtig ist. Es handelt sich um die Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de no residentes) Für Nicht-Residenten beträgt diese Zurechnung von Einkünften 2% des Katasterwertes der Immobilie bzw. 1,1% gemäß dem ab 01.01.1994 neu festgesetzten Katasterwert. Der anwendbare Steuersatz beträgt 24%.

Beim Kauf von einem gewerblichen Unternehmen:

Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Anadido oder kurz IVA)

Wenn Sie eine neue Immobilie von einem gewerblichen Unternehmen kaufen, müssen Sie Mehrwertsteuer zahlen. Beim Verkauf von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen beträgt der Steuersatz 7%. Bei anderen Verkaufsgegenständen, wie z.B. Geschäftslokalen, beträgt er 16%

Stempel- und Grunderwersbssteuer (Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales).

Der Steuersatz ist abhängig von den Normen der jeweiligen "Comunidad Autónoma" -Autonome Region- und liegt zwischen 0,1% und 1% des beurkundeten Betrages; man sollte sich aber jeweils für die maßgebliche Autonome Region über die geltenden Beträge informieren.

Beim Verkauf einer Immobilie:

Beim Verkauf einer Immobilie fällt natürlich Einkommensteuer auf den Wertzuwachs an. Der Steuersatz beträgt auf staatliche Ebene 19%. Auf die Gemeindeebene haben wir bereits darauf hingewiesen, dass die „plusvalía municipal“, ohne anderweitige Vereinbarung mit dem Käufer vom Verkäufer zu zahlen wäre.

Ohne ein „Número de Identificación para Extranjeros“ (kurz NIE)(Indentifikationsnummer für Ausländer) werden Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen da der Notar Sie auffordern wird die NIE vorzulegen um den Kaufvertrag notariell zu beurkunden. Die NIE Nummer werden Sie sowohl teilweise für die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien benötigen als auch, wenn Sie eine Firma in Spanien gründen möchten oder auch, wenn eine Erbschaftserklärung abgeben möchten oder eine Erbschaftsannahme erfolgen soll. Weiterhin wird die NIE Nummer zur Steuernummer, wenn man beim spanischen Finanzamt (Hacienda) gemeldet wird. Wie Sie sehen ist die NIE Nummer für mehrere Rechtsgeschäfte zwingend erforderlich. Sie können uns mit der Beantragung der NIE über unser eshop online beauftragen .

Wir beraten Sie

Weiterhin kümmern wir uns um die entsprechende Übersetzungen von Dokumenten sowie um die Apostille und beratend Sie umfassend.

Wir beraten Sie umfassend im spanischen Recht und führen Prozesse vor deutschen und spanischen Gerichten in ganz Spanien. Beim Erwerb oder Verkauf einer Immobilien in Spanien beraten wir Sie, gestalten die Verträge, führen die Verhandlungen etc..



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