Kauf gegen Rente

 

Geschehen zu ... am ...
Vor dem Notar ...
sind erschienen, durch Lichtbildausweise ausgewiesen und unbedenklich geschäftsfähig:

 

1. Herr G., geb. am ..., wohnhaft ...,
als eingetragener Eigentümer und

- Verkäufer -,
2. dessen Ehefrau, Frau G., geb. am ..., wohnhaft ebenda,

als zustimmende Ehefrau und
- Rentenberechtigte -
3. Herr S., geb. am ..., wohnhaft ..., als
- Käufer -

 

Die Erschienenen erklären zur öffentlichen Urkunde

Kaufvertrag

§ 1 Kaufobjekt

Der Verkäufer ist im Grundbuch von ... Blatt ... als Eigentümer ... lastenfreien Grundstücks Flst. Nr. 180, Gebäude- und Freifläche, Ebertstr. 80 mit 5,20 a eingetragen, nach Angaben ... Einfamilienhaus.

§ 2 Verkauf auf Rentenbasis

(1) ... Verkäufer verkauft an ... Käufer ... vorbezeichnete Kaufobjekt. Als Gegenleistung wird ... Rente geschuldet. Diese ist ab 01.01.2008 an ... Verkäufer zu zahlen und beträgt 3.000.- Euro - in Worten: Dreitausend Euro - monatlich. ... Zahlung hat jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im voraus zu erfolgen.

(2) Nach dem Tod ... Verkäufers ist ... Leibrente an Frau G. zu zahlen, soweit Frau G. Herrn G. überlebt. ... Rentenzahlung endet also mit dem Tod ... Letztversterbenden ... Eheleute G., allerdings nur dann, wenn ... Rente zu diesem Zeitpunkt mindestens 10 Jahre gelaufen ist. Verstirbt also ... Letztversterbende vor dem 31. 12. 2017, so ist ... Rente bis zum 31. 12.2017 an ... Erben ... Letztversterbenden weiterzuzahlen.

(3) ... Rente ermäßigt sich auf zwei Drittel ... zuletzt gezahlten Betrages, wenn 12 Jahre Rentenlaufzeit abgelaufen sind und zusätzlich ... der Ehegatten G. verstorben ist.

(4) Es wird ... folgende Wertsicherungsklausel vereinbart:

Sollte sich ... vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für ... Lebenshaltung aller privaten Haushalte für Deutschland (derzeit auf ... Basis 1995 = 100 Indexstand Januar _______ = _______) um mehr als 10% nach oben oder unten verändern, so verändert sich ... Betrag ... Rente entsprechend. ... nächste Anpassung findet jeweils immer wieder dann statt, wenn ... weitere Veränderung von 10% eingetreten ist. ... Änderung ist jeweils vom letzten erhöhten oder ermäßigten Rentenbetrag zu berechnen. Rückwirkend können Änderungen nicht geltend gemacht werden. Wird während ... Laufzeit ... Vertrages ... Indexneuberechnung veröffentlicht, so muß auf ... neue Orginalberechnung übergegangen werden. ... Zeitpunkt ... Übergehens ist ... Monat, ab dem letztmalig ... Euro-Betrag ... Indexentwicklung angepaßt wurde. Zahlungsverpflichtungen ... Vergangenheit sind als abgeschlossen zu betrachten. Aufgrund ... Indexneuberechnung werden ... gezahlten Geldbeträge nicht nochmals rückwirkend neu berechnet.

(5) ... Notar wird beauftragt, ... Genehmigung ... zuständigen Behördezu dieser Wertsicherungsklausel einzuholen.

§ 3 Auflassung, Reallasten

(1) Einig über ... in §§ 1, 2 bezeichneten Eigentumsübergang bewilligen und beantragen ... Beteiligten ... Vollzug im Grundbuch.

(2) Zur Sicherung obiger Rentenzahlungspflichten sind folgende Reallasten einzutragen:

a) Für Herrn G. ... Reallast auf Zahlung ... bezeichneten veränderlichen Rente.

b) Im Rang danach und aufschiebend bedingt durch ... Tod von Herrn G. für Frau G. ... Reallast auf Zahlung ... bezeichneten veränderlichen Rente.

(3) Für ... Inhalt ... Reallasten nach Abs. 2 a, b wird bestimmt:

a) ... Zahlungen aus ... schuldrechtlichen Rentenverpflichtung und ... dinglichen Ansprüchen aus ... jeweiligen Reallast sind jeweils gegeneinander anzurechnen. Dem Rentenverpflichteten und dem Grundstückseigentümer steht ... Leistungsverweigerungsrecht als Einrede zu, wenn ... Rentenbetrag aus ... dieser Verpflichtungen geleistet wurde. Diese Einrede ist im Grundbuch einzutragen.

b) ... Reallasten sind vererblich, soweit ... Erben ... letztversterbenden ... Eheleute G. noch Rente verlangen können.

Es wird bewilligt und beantragt, ... Reallasten mit diesem Inhalt im Grundbuch einzutragen.

§ 4 Vollstreckungsunterwerfung

Wegen ... Zahlung ... monatlichen Rente von 3.000,- Euro und daneben auch, soweit zulässig, wegen ... Erhöhungsbeträge, unterwirft sich ... Käufer ... sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Vollstreckbare Ausfertigung ist bei Nachweis ... Voraussetzungen zu erteilen.

§ 5 Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang

Die an ... Übergabe gesetzlich geknüpften Rechtswirkungen sollen am ... eintreten. Dies sind insbesondere:

a) Tragung ... Grundsteuer, Gebäudeversicherung und aller anderen Abgaben und öffentlichen Lasten ab diesem Zeitpunkt durch ... Käufer. Sollten solche Abgaben verwaltungstechnisch erst zu einem späteren Zeitpunkt auf ... Käufer umgebucht werden können, haben sich ... Beteiligten intern entsprechend ... vereinbarten Regelung freizustellen.

b) Übergang ... Gefahr ... zufälligen Untergangs sowie ... zufälligen Verschlechterung ... Grundstücks auf ... Käufer.

c) Ab diesem Zeitpunkt gebühren dem Käufer ... Nutzungen ... Grundstücks. ... Verzinsungspflicht ... Kaufpreises ab dem Nutzungsübergang gem. § 452 BGB wird hiermit abbedungen. Stattdessen gilt ... oben vereinbarte Verzinsungspflicht ab Kaufpreisfälligkeit.

Der Käufer übernimmt ab dem Zeitpunkt ... Übergabe ... Verkehrssicherungspflicht bezüglich ... Grundstücks im Verhältnis zum Verkäufer.

Die tatsächliche Besitzverschaffung (Räumung) ... bisher vom Verkäufer besessenen Räumlichkeiten erfolgt am ... ... Heizölvorrat ... Hauses ist im Kaufpreis inbegriffen.

§ 6 Sach- und Rechtsmängelhaftung

(1) ... Verkäufer schließt alle Ansprüche und Rechte ... Käufers wegen eines Sachmangels ... Altbausubstanz und ... Grundstücks sowie für alle ihm unbekannten Rechtsmängel, ... Richtigkeit ... im Grundbuch eingetragenen Flächenmaßes und ... Abgrenzung ... Grundstücks in ... Natur hiermit aus, Dies umfasst insbesondere sämtliche heute bestehende oder in Entstehung begriffenen Sachmängel, einschließlich Hausschwamm, Holzkrankheiten, wie z.B. Trockenfäule und Ungezieferbefall. ... Haftungsausschluss gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, ... Verkäufer handelt vorsätzlich. Von ... vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist ... Haftung für Vorsatz oder Arglist.

Der Verkäufer erklärt jedoch, ... er keine wesentlichen Sachmängel kennt, ... bei ... Besichtigung ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind. Ihm ist nach Belehrung durch ... Notar bekannt, daß er insoweit ... Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer hat, um nicht wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels zu haften. ... Käufer hat hinreichend Gelegenheit zur eingehenden Besichtigung ... Kaufsache erhalten. ... Verkäufer gewährleistet jedoch, ... sich ... Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang gegenüber dem jetzigen Zustand nicht verschlechtert. ... Notar hat ... Käufer darauf hingewiesen, ... diese Mängelregelung in Abänderung ... gesetzlichen Bestimmungen über Sach- und Rechtsmängel getroffen ist und ... er Mängel, ... unter ... vereinbarten Haftungsausschluss fallen, dulden oder auf eigene Kosten beseitigen muss, ohne deswegen ... Verkäufer in Anspruch nehmen zu können. Nach ... gesetzlichen Vorschriften müsste ... Verkäufer fünf Jahre lang ab ... Übergabe für jede ungünstige Abweichung ... Kaufsache von ... vertraglich vereinbarten Beschaffenheit haften.

Das angegebene Flächenmaß und andere besondere Eigenschaften werden nicht zugesichert.

(2) Im Wege ... selbständigen Garantievertrages steht ... Verkäufer dafür ein, ... zum Übergabezeitpunkt

- keine Auflagen ... Baubehörde bestehen und alle Baulichkeiten genehmigt wurden,

- keine Rückstände oder Stundungen an öffentlichen Lasten bestehen,

- ... Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht,

- keine Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder dem Wohnraumförderungsgesetz besteht,

- alle Anlieger- und Erschließungsbeiträge, sowie ... Kosten für ... Versorgungs- und Entsorgungsleitungen bezahlt sind, soweit ihm hierüber Bescheide bisher zugestellt wurden und wobei ... Käufer darauf hingewiesen wurde, ... ihm nur ... Gemeinde Aufschluss über etwaige Nachforderungen geben kann.

Die Vertragsparteien verürzen ... Verjährungsfrist bezüglich ... Rechte aus diesem selbstständigen Garantievertrag auf ... Jahr ab Beginn ... nächsten Jahres. ... Käufer muss sich daher umgehend über ... Vorliegen dieser Eigenschaften und Umstände erkundigen.

§ 7 Kosten

Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs, ... Grunderwerbsteuer, sowie etwaige Kosten für Genehmigungen und Negativatteste trägt ... Käufer. ... Treuhandgebühren trägt ... Käufer. ... Zinsen ... Treuhandkontos stehen abzüglich Bankspesen dem Verkäufer zu. Verzugszinsforderungen bleiben davon unberührt. Soweit ... Grundbesitz belastende Rechte nicht übernommen werden, trägt ... Verkäufer ... Löschungskosten. ... Kosten für ... dingliche Übernahme eines Grundpfandrechts trägt ... Käufer.

§ 8 Vollzug

(1) ... Notar übersendet ... Kaufvertrag einschließlich ... in ... Anlage beurkundeten Auflassung, auf ... verwiesen wird, an ... Grundbuchamt.

(2) ... Notar übernimmt über ... in dieser Urkunde erteilten Aufträge hinaus keine weitere Vollzugs- oder Betreuungstätigkeit.

Vollzugsvollmacht

(3) ... Vertragsbeteiligten bevollmächtigen hiermit ... Angestellten ... Notars, Frau ... und Frau ... - je einzeln - sie bei ... Abgabe sämtlicher rechtsgeschäftlicher Erklärungen zur Urkunde ... beurkundenden Notars Behörden und Privaten gegenüber zu vertreten, ... nach dem Ermessen ... beurkundenden Notars zur Berichtigung, Ergänzung oder Abänderung und dem Vollzug dieses Vertrages sowie ... bestellten Grundpfandrechte notwendig oder dienlich werden. ... Vollmacht soll durch ... Tod ... Vollmachtgeber nicht erlöschen und ist von ... Wirksamkeit ... Vertrages nicht abhängig. ... Bevollmächtigten sind von ... Beschränkungen ... § 181 BGB befreit. ... Vollmacht ist übertragbar. Sie erlischt mit dem vollständigen Vollzug dieser Urkunde bzw. ... Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrechte im Grundbuch.

§ 9 Grundbuchrechtliche Erklärungen

(1) Auflassungsvormerkung: ... Verkäufer bewilligt und ... Käufer beantragt ... Eintragung ... Auflassungsvormerkung auf dem verkauften Grundbesitz für ... Käufer und bewilligt deren Löschung beim endgültigen Eigentumsvollzug, falls keine Zwischeneintragungen erfolgt oder beantragt sind, ... nicht auch vom Käufer beantragt wurden. ... Antrag auf Löschung ... Vormerkung wird vom beurkundenden Notar aufgrund ... ihm hiermit erteilten Vollmacht mit dem Antrag auf Vollzug ... Eigentumswechsels gestellt.

(2) Falls ... Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, weil ... Käufer ... Kaufpreis nicht zahlt, ist ... Verkäufer, wenn ... Käufer nicht freiwillig ... Löschung ... Auflassungsvormerkung bewilligt, gezwungen, diese Löschung einzuklagen. Sofern in diesem Fall ... Käufer unbekannten Aufenthalts ist oder in Insolvenz geraten ist, wird ... Notar unwiderruflich zur Abgabe ... Löschungsbewilligung bevollmächtigt. ... Vollmacht ist im Außenverhältnis unabhängig vom Nachweis dieser Voraussetzungen. Gegenüber dem Verkäufer ist ... Notar zum Gebrauch ... Vollmacht jedoch nur verpflichtet, wenn er vom Vorliegen ihrer Voraussetzungen überzeugt ist.

(3) Löschungszustimmung: Soweit in ... Urkunde bestimmt ist, ... Grundpfandrechte gelöscht werden sollen, stimmen ... Beteiligten bereits jetzt ... nachzubringenden Löschungsbewilligungen zu. ... Vollzugsanträge werden jeweils von ihnen oder dem Notar, ... hierzu bevollmächtigt wird, gestellt werden.

§ 10 Hinweise und Belehrungen ... Notars

Die Beteiligten anerkennen, vom beurkundenden Notar eingehend belehrt und hingewiesen worden zu sein, insbesondere auf:

a) ... Eigentumserwerb erfolgt erst durch Eintragung im Grundbuch und diese kann erst nach ... vollständigen Auflassung, dem Vorliegen ... unten beantragten Genehmigungen, Negativatteste, ... Unbedenklichkeitsbescheinigung ... Finanzamts und Zahlung ... Gebühren erfolgen.

b) ... Vorkaufsrechte nach dem BauGB bestehen und können ausgeübt werden. Verkäufer behält sich für diesen Fall im Verhältnis zum Käufer Rücktrittsrecht vor und tritt, soweit ... Kaufpreis bereits bezahlt ist, seinen Kaufpreisanspruch gegen ... Vorkaufsberechtigten an ... Käufer ab. Bei Ausübung ... Vorkaufsrechts erhält ... Käufer auf ... Grundeigentum gemachte Verwendungen und ... Kosten ... darauf bestellten Grundpfandrechte und ihrer Löschung nicht ersetzt. ... Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch kann durch ... Gemeinde unter Umständen auch unter Herabsetzung ... Kaufpreises auf ... Verkehrswert (Schätzwert) ausgeübt werden.

c) ... Grundstück und damit ... Käufer haftet unbeschadet ... Vereinbarungen in dieser Urkunde für etwaige Grundsteuer- und Zinsrückstände sowie Rückstände anderer öffentlicher Abgaben, sowie für nicht übernommene Rechte bis zu deren Löschung.

d) ... Verkäufer haftet gesamtschuldnerisch für ... Vertragskosten und ... etwaige Grunderwerbsteuer, unbeschadet ... Vereinbarungen in diesem Vertrag.

e) ... Käufer muss etwaige Eintragungen im Baulastenbuch gegen sich gelten lassen.

f) Es ist Sache ... Käufers durch entsprechende Anweisung an ... den Kaufpreis finanzierenden Kreditinstitute zu veranlassen, ... der Kaufpreis nicht zu lange vor ... Auszahlungsreife auf dem Notaranderkonto eingeht und dort praktisch zinslos steht.

g) ... Hinterlegung ... Kaufpreises erfolgt auf einem normalen Girokonto, für ... nur ... üblichen Habenzinsen für täglich fällige Gelder erstattet werden.

h) Sofern ... Verkäufer ... Grundbesitz vor nicht mehr als zwei Jahren angeschafft hat, unterliegt ... etwaiger Veräußerungsgewinn bei ihm ... Einkommensteuer (§ 23 EStG).

i) ... Beschaffung ... Kaufpreises und etwaiger Darlehen, ... zur Kaufpreiszahlung benötigt werden, einschließlich ... Schaffung ... rechtlichen Voraussetzungen für ... Darlehenssicherung ist Sache ... Käufers.

k) Im Falle ... unrichtigen Kaufpreisangabe können ... Vertragsparteien erhebliche Nachteile entstehen, so entfällt z. B. ... Rechtswirkung ... Auflassungsvormerkung und bei genehmigungspflichtigen Kaufverträgen bleibt ... Vertrag trotz Eigentumswechsels unwirksam.

l) Alle Vereinbarungen zwischen ... Beteiligten müssen richtig und vollständig beurkundet sein. Alle nicht beurkundeten Abreden sind nichtig und können ... Wirksamkeit ... ganzen Vertrages in Frage stellen.

Zu ... Protokollierung lag ... unbeglaubigter Grundbuchauszug vom ... vor.

Schluss:

Beantragt werden durch gebührenpflichtige Vermittlung ... Notars, wobei dieser zur Entgegennahme aller vorbehaltlos erteilten Genehmigungen für alle Beteiligte, sowie allgemein zur Einholung sämtlicher zum Vollzug ... Vertrages notwendiger Erklärungen ermächtigt wird:

a) Unbedenklichkeitsbescheinigung ... Finanzamts ...

b) Negativzeugnis ... ... bezüglich gesetzlicher Vorkaufsrechte nach dem BauGB

c) Erteilung von Abschriften ... Vertrages an

1. Verkäufer _______ x

2. Käufer _______ x

d) Ausfertigung an ... Grundbuchamt in ... zum Vollzug zunächst nur ... Auflassungsvormerkung gegen Vollzugsanzeige und mit ... Bitte um sofortige Benachrichtigung, falls auf dem Grundbesitz in dieser Urkunde nicht aufgeführte Belastungen eingetragen sind oder zur Eintragung vorliegen.

 

Mit ... Anlage in Gegenwart ... Notars ... Anwesenden vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben:

[Unterschriften]

 

Anlage:
Auflassung

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