Der Mietvertrag: Muster und Erläuterungen

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Muster und Erläuterungen zum Mietrecht: Mietverträge, Untermietverträge, Kündigungsschreiben etc.

Beim Mietvertrag, einem im BGB typisierten gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag, schuldet der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit und der Mieter als Gegenleistung die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Im Unterschied zu Kauf, Tausch und Schenkung, bei denen es um die Veräußerung eines Gegenstandes geht, bildet die Miete so wie Pacht und die unentgeltliche Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag. Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten die §§ 535–580a BGB.

Inhaltsübersicht

Inhalt des Mietvertrages

Der Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Ihr Eigentümer braucht er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete). Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.

Die Parteien eines Mietvertrages müssen sich über Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einig sein. Einen Vertrag über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume für längere Zeit als ein Jahr müssen sie schriftlich schließen, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und ist schon nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar (§§ 550, 578 BGB). Im Übrigen dürfen die Vertragsparteien von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen; so können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zur Art der Nutzung (Beispiel: der Mieter eines KFZ darf nicht in bestimmte Länder mit hoher Diebstahlquote reisen), zu den Voraussetzungen einer Kündigung oder zum Ersatz von Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache. Schließlich besteht innerhalb eines Mietvertrages - wie bei allen gegenseitigen Schuldverträgen - die Nebenpflicht, die Interessen der anderen Partei und den Vertragszweck nicht zu gefährden.

Mietverhältnisse über Wohnraum

In Deutschland lebt fast die Hälfte der Bevölkerung (48 %) in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraummieters (soziales Mietrecht). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts unterfällt der Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung dem Schutz des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S 1 GG (deutsches Grundgesetz) (Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).

Das Mietrecht wurde zuletzt mit Wirkung zum 1. September 2001 reformiert.

Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.

Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst.

Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen.

Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.

Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon können die einzelnen Bundesländer diese Frist bis auf zehn Jahre verlängern.

Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat.

Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs.1 BGB).

Zeitmietvertrag oder befristeter Mietvertrag

Der echte Zeitmietvertrag ist ein so genannter qualifizierter Mietvertrag. Der Abschluss eines echten Zeitmietvertrags ist nämlich von bestimmten Gründen abhängig, zentrale Vorschrift: § 575 BGB, die der Vermieter dem Mieter vor oder bei Abschluß des Mietvertrags schriftlich mitteilen muss.

Sind die Gründe nicht schriftlich mitgeteilt oder handelt es sich nicht um zulässige Gründe, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Zu den zulässigen Gründen zählen unter anderem Eigenbedarf des Vermieters nach Ablauf der fest bestimmten Mietzeit, bauliche Änderungen oder Veränderungen der Mietsache oder die spätere Nutzung als Werkwohnung.

Will der Mieter die automatische Beendigung des Mietvertrags verhindern, kann er frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit beim Vermieter unter Stellung einer Monatsfrist nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

Ist der Grund für die ursprüngliche Befristung weggefallen, wandelt sich das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters in ein normales unbefristetes Mietverhältnis um. Jede Verzögerung des Vermieters bei der Antwort verlängert das Mietverhältnis entsprechend, so dass der Mieter immer die drei Monate Reaktionszeit hat.

Mietsicherheit

Auch im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit leistet. Eine Ausnahme hiervon gilt gem. §§ 1 Abs. 3, 16 NMV lediglich für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert worden sind.

Die Mietsicherheit (auch fälschlich oft verallgemeinernd Kaution genannt) dient bei freifinanziertem Wohnraum der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters (Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung, Schadenersatz, Prozeßkostenerstattungsansprüche). Bei preisgebundenem Wohnraum ist nur die Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden zulässig (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG).

Eine Mietsicherheit (Oberbegriff) kann je nach Abrede zwischen den Parteien in unterschiedlicher Weise gestellt werden. In Betracht kommen die (Bar-)kaution, Verpfändung, Sicherungsabtretung und Bürgschaft.

Eine Barkaution ist vereinbart, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu übergeben oder auf ein Vermieterkonto einzuzahlen. Dies ist in der Praxis die sinnvollste und wohl am häufigsten vereinbarte Mietsicherheit. Im Wohnraummietverhältnis (nicht für Gewerberaum) gilt die (vertraglich nicht abdingbare) Vorschrift des § 551 BGB, die die Mietsicherheit der Höhe nach auf drei Netto-Mieten begrenzt, dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsicherheit in drei Raten zu leisten und die Anlageverpflichtung des Vermieters normiert.

Mietsicherheit durch Verpfändung kann vereinbart werden etwa durch die gebräuchliche Verpfändung eines Sparguthabens, aber auch z.B. Wertpapiere können verpfändet werden. Bei der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter den Betrag der Mietsicherheit auf ein auf ihn lautendes Sparkonto ein. Dann verpfändet er sein Recht an der Sparforderung an den Vermieter. Voraussetzungen sind weiterhin die Einigkeit der Parteien über die Entstehung eines dinglichen Pfandrechtes des Vermieters an der Sparforderung (und nicht etwa nur einer schuldrechtlichen Berechtigung) sowie die Anzeige der Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut. Zu beachten ist, dass die Verpfändung von Postsparbüchern gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 PostG unzulässig ist.

Alternativ kann die Sparforderung auch gem. §§ 398 ff. BGB an den Vermieter sicherungsabgetreten werden. Hierfür ist keine Anzeige gegenüber der Bank erforderlich.

Als Viertes kommt die Bürgschaft in Betracht. Ein Dritter verpflichtet sich, für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen.

Selbst dann, wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages ausdrücklich vereinbaren, dass die Mietsicherheit vollständig zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muss, hat der Mieter das Recht, die Sicherheit in drei Monatsraten zu leisten. Dies entschied das Landgericht Lüneburg. Die Lüneburger Richter gaben zur Begründung an, die gesetzliche Regelung in § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB, die dem Mieter eine Ratenzahlung ermögliche, sei zwingend und könne daher durch vertragliche Absprachen nicht umgangen werden. Der Mieter müsse somit die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden nachfolgenden Raten in den darauffolgenden Monaten leisten (LG Lüneburg 1 S 116/99)

Die vertraglich vereinbarte Mietkaution darf immer – egal, ob Barkaution oder verpfändetes Sparbuch – in drei Monatsraten gezahlt werden. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam (BGH VIII ZR 344/02)

Nach einer Mindermeinung berechtigt die Nichtzahlung der Mietkaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München I 14 S 12619/99 WM 2001, 359). Das trifft aber auf den Vermieter von Wohnraum nach herrschender Meinung nicht zu (Sternel, Rdnr. IV, 514; v.Martinus in Bub/Treier Rn. III 760 mwN). Allgemein akzeptiert ist die Kündigungsmöglichkeit für Vermieter von Gewerberaum.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kautionssumme auf einmal gezahlt werden muss, ist unwirksam (AG Jena 22 C 962/98, WM 2000, 211).

Als - in der Praxis untaugliche - weitere Sicherheit ist ein Pfandrecht des Vermieters an in die Wohnung eingebrachte Sachen vorgesehen (§§ 562 ff BGB).

Schriftform beim Mietvertrag

Bei Mietverträgen über Wohnraum gibt es keinen Formzwang. Bei mündlicher Vereinbarung gilt der Mietvertrag ab Zahlung der dritten Monatsmiete als unbefristet. Besteht der Mietvertrag aus einem Dutzend loser Papiere, verstößt das nicht gegen die Schriftform; denn gemäß § 126 BGB ist keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde notwendig, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. (BGH, Az. XII ZR 234/95, aus: NJW 1998, S. 58)

Absolut keine Probleme mit der Schriftform gibt es, wenn die Seiten mit der Heftmaschine zusammengefügt sind. (BGH, Az. XII ZR 55/97, Pressemitteilung Nr. 55/1999) Für die Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrages reicht auch bei einem Ursprungsvertrag die wechselseitige Bezugnahme der einzelnen Blätter (gedankliche Verknüpfung); eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich. (LG Berlin, Az. 62 S 595/96, aus: GE 16/97, S. 1027)

Die Unterzeichnungen von Mieter und Vermieter sollten nicht auf demselben Exemplar enthalten sein. Es genügt, wenn jede Partei auf dem Exemplar des anderen unterzeichnet. Allerdings muss es sich um identische Vertragsexemplare handeln. (BGH, Az. XII ZR 179/98, Urteil vom 18. Oktober 2000)

Haben beide Mietparteien identische Vertragsformulare unterzeichnet, der Vermieter aber seine Unterschrift auf dem Exemplar für den Mieter mit einem handschriftlichen Zusatz geleistet, der einen Vorbehalt enthält, so ist die Schriftform nicht mehr eingehalten und kein Vertrag zustandegekommen. Unerheblich ist dabei, ob der Vorbehalt wichtige oder geringfügige Änderungen betrifft. (BGH, Az. XII ZR 179/98, aus: Tsp vom 20. Oktober 2001, S. I 9)

Fall: Beide Parteien hatten einen auf 10 Jahre befristeten Gewerbemietvertrag geschlossen, der vom Mieter unterzeichnet und dem Vermieter zugeschickt wurde. Der Vermieter hatte ebenfalls unterschrieben, gleichzeitig dem Mieter einen Brief mit geringfügigen Vertragsänderungen zugeschickt und seiner Unterschrift unter dem Vertragsformular den Zusatz beigefügt, dass die Unterzeichnung "nur gemäß unserem (letzten) Schreiben" gilt. Der Mieter ist in die Gewerberäume eingezogen, hatte aber nie die Änderungen gegenüber dem Vermieter bestätigt. Somit lag kein formwirksamer befristeteter Mietvertrag zwischen beiden Parteien vor und der Mieter hatte das Recht, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen.

Soll ein zuvor beendetes Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien fortgesetzt werden, reicht es aus und genügt der Schriftform, wenn beide Parteien in einem Schriftstück auf den Inhalt des vormals gültigen Mietvertrages konkret Bezug nehmen. Die Wiederholung des gesamten Textes ist überflüssig. (BGH, Az. XII ZR 75/98, aus: Tsp vom 3. November 2001, S. I 9)

Der Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag ist eine spezielle Variante des Mietvertrages. Besteht zwischen dem Vermieter V und dem Mieter M1 bereits ein Mietvertrag über die Wohnung, so ist es M1 nicht grundsätzlich verwehrt, seinerseits die Mietsache zu vermieten. Als Untermietvertrag wird dann das Rechtsverhältnis zwischen ihm (M1) und seinem Mieter M2 bezeichnet; insoweit ist M1 Vermieter des M2. Es heißt dann, dass M2 bei M1 zur Untermiete wohnt. An einem solchen Vertrag wird M1 insbesondere dann interessiert sein, wenn er mit M2 in Wohngemeinschaft leben oder aber in Zeiten vorübergehender Abwesenheit die Mieträume (bei nämlich unveränderter Zahlungspflicht gegenüber V) nicht leerstehen lassen will. In vielen Mietverträgen (betreffend das Verhältnis zwischen V und M1) wird das Recht des M1, solche Untermietverträge einzugehen, ausgeschlossen.

Kündigungsfristen

Vor der Mietrechtsreform betrug die reguläre Kündigungsfrist für beide Seiten drei Monate zum Monatsende. Diese Frist verlängerte sich nach einer Mietzeit von 5, 8 bzw. 10 Jahren für beide Seiten auf 6, 9 bzw. 12 Monate. Eine Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters war ausgeschlossen. Die meisten Formularmietverträge haben daher lediglich den gesetzlichen Wortlaut wiederholt.

Im Anschluss an die Mietrechtsreform zum 1. September 2001 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter einheitlich 3 Monate zum Monatsende, für den Vermieter verlängert sie sich nach 5 bzw. 8 Jahren auf 6 bzw. 9 Monate. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist (für den Mieter) ist unzulässig, jedoch blieben die vor dem 1. September 2001 bereits (wirksam) vereinbarten Kündigungsfristen weiterhin wirksam. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs galt dies auch für die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlautes in den meisten Mietvertragsformularen, so dass es für Altmietverträge in den meisten Fällen bei den alten (meist längeren) Kündigungsfristen verblieb.

Im Anschluss an eine weitere Gesetzesänderung können seit dem 1. Juni 2005 auch solche Mietverträge vom Mieter mit einer kurzen Frist von drei Monaten gekündigt werden, in denen die bis zum 31. August 2001 geltenden alten Kündigungsfristen formularmäßig (d.h. in allgemeinen Geschäftsbedingungen) vereinbart waren. Auf diese Weise können auch bei Altmietverträgen fast alle Mieter mit einer Frist von drei Monaten (zum Monatsende) kündigen.



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