Informationen zur Abrechnung von Nebenkosten und zur Rückzahlung der Mietkaution

Abrechnungszeitraum, Abrechnungsfrist

Der Zeitraum, ... den über ... Nebenkosten abzurechnen ist, unterliegt grundsätzlich ... Vereinbarung ... Parteien. Ist keine Vereinbarung getroffen, ... ist bei Kosten, ... fortlaufend anfallen, ... Zweifel jährlich abzurechnen. ... Verbrauchsperiode beträgt dann ... Kalenderjahr. Nach Ablauf dieser Verbrauchsperiode hat ... Vermieter ... Abrechnung ... erstellen.

Aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt sich, ... der Vermieter ... Abrechnung spätestens zum Ablauf ... 12. Monats nach ... Ende ... Abrechnungszeitraums ... Mieter mitteilen muss. Wenn diese Frist abgelaufen ist, kann ... Vermieter ... Nachforderung ... Betriebskosten grundsätzlich nicht mehr geltend machen.

Beispiel:

Der Vermieter muss danach z.B. ... die Verbrauchsperiode 2008 bis Ende 2009 abrechnen. Ist ... Mieter ... September 2009 ausgezogen, ... ist ... Vermieter verpflichtet, ... den Abrechnungszeitraum Januar bis September 2009 bis spätestens Ende August 2010 abzurechnen. Hat es ... Vermieter unterlassen, innerhalb dieser vorgegebenen Zeit über ... Kosten ... verflossenen Verbrauchsperiode abzurechnen, ... ist ... Mieter berechtigt, ... Vorauszahlungen ... die laufende Verbrauchsperiode zurückzuhalten!

Endet ... Mietverhältnis ... Verlauf ... Verbrauchsperiode ... zieht ... Mieter aus, ... hat er keinen Anspruch auf Abrechnung vor Ablauf ... Abrechnungsperiode.

Achtung: ... Geschäftsraummietverträge gilt ... Ausschlussfrist ... § 556 Abs. 3 BGB nicht. Es ist jedoch möglich, ... eine Nachforderung eines Vermieters, ... die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf dieser Frist ... einer ... Mietvertrag vereinbarten Frist erstellt, ... sog. Verwirkung unterfällt. Voraussetzung dafür wäre, ... zusätzlich zum Ablauf dieser Frist seitens ... Mieters Umstände vorliegen, ... den Mieter berechtigterweise darauf vertrauen ließen, ... der Vermieter ihn nicht mehr ... Anspruch nehmen werde. ... kann bspw. ... Fall sein, wenn ... Vermieter über nachfolgende Abrechnungszeiträume abrechnet ... Erhöhungen auf ... Vorauszahlungen auf ... Betriebskosten verlangt, während er ... einen zurückliegenden Zeitraum keine Abrechnung vornimmt.

Zeitraum ... Kautionsrückzahlung

Mit ... Ablauf ... Abrechnungsperiode hängt auch ... Frage zusammen, wann ... Vermieter ... einbehaltene Kaution zurückzahlen muss. Zunächst ist ... Einbehaltung ... Kaution auch ... noch nicht fällige Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen erlaubt (vgl. LG Regensburg, NJW-RR 1995, 907; Sternel, Band I, S. 701, RN 256). Demgemäß kann ... Vermieter ... unserem konkreten Fall ... Kaution ... die Abrechnung ... das Jahr 2010 zurückhalten.

Der Rückzahlungsanspruch ... Mieters entsteht mit Vertragsende, wird aber erst nach Ablauf ... angemessenen Überlegungs- ... Prüfungsfrist ... den Vermieter fällig (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036; LG Regensburg, NJW-RR 1995, 907; Sternel, Band II, S. 513, RN 1349). Diese Frist ist mit längstens 6 Monaten ... bemessen. Nach Ablauf dieser Frist ist ... Vermieter unbedingt zur Rückzahlung ... Kaution verpflichtet, wenn er sich nicht zuvor durch Aufrechnung befriedigt hat.

Beispiel:

Ist ... Zeitraum Januar 2009 bis September 2009 noch nicht abgerechnet, kann ... Vermieter ... angemessenen Betrag zurückhalten. Ob ... Betrag angemessen ist, kann z.B. anhand ... vorhergehenden Abrechnungen beurteilt werden. ... Vermieter ist jedenfalls verpflichtet, bis spätestens März 2011 ... verbleibende Kaution herauszugeben. Sollte hingegen bereits abgerechnet ... alles abgewickelt worden sein, besteht ... die Zurückhaltung ... Kaution keinn Bedürfnis mehr.

Der Vermieter kann ... Rückgabe ... Kaution gerichtlich geltend machen, wenn ... Vermieter diese vorgegebene Zeit ... 6 Monaten überschritten ... nicht abgerechnet hat.

Verjährung

Für Nachforderungen ... Vermieters ... Rückforderungsansprüche ... Mieters aus ... Betriebskostenabrechnung gilt ... regelmäßige Verjährungsfrist ... §§ 195, 199 Abs. 1 BGB ... drei Jahren. Aber: ... die Berechnung ... Fristbeginns ... Verjährung ... Ansprüche ist auf ... Erteilung ... Abrechnung abzustellen. ... Verjährung beginnt mit ... Schluss ... Jahres, ... dem ... Anspruch aufgrund ordnungsgemäßer Abrechnung fällig geworden ist. ... Vermieter hat es also selbst ... der Hand, ... Zeitpunkt ... Verjährungsbeginns ... bestimmen.

Beispiel:

Abrechnungen ... die Abrechnungszeiträume ab 2007 wurden nicht erteilt, somit ist keine Fälligkeit eingetreten ... auch kein Verjährungsbeginn. ... Übrigen wäre auch bei ordnungsgemäßer Abrechnung ... eventueller Anspruch ... den Abrechnungszeitraum 2007 erst 2011 verjährt gewesen (Beginn ... Verjährung Ende 2008, Ende ... Verjährung Ende 2011).

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