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Unternehmenspachtvertrag

zwischen

(...) GmbH i.Gr.,

_______

_______

(nachstehend Verpächter genannt),

und

(xxx) GmbH i.Gr.,

_______

_______

(nachstehend Pächter genannt).

Präambel:

Die (...) GmbH i.Gr. ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die durch die Aufspaltung der ____________ GmbH durch notariellen Urkunde vom ________ entstanden ist. Der Zweck der Gesellschaft ist der Betrieb einer Agentur für Werbung und Verkaufsförderung.

Die (xxx) GmbH i.Gr. ist durch notarielle Urkunde vom __________ entstanden.

Die Vertragsparteien sind sich darüber bewusst, dass aufgrund der Aufspaltung das Vermögen der (...) GmbH i.Gr. erst mit der Eintragung der Aufspaltung in das Handelsregister auf die (...) GmbH i.Gr. übergeht, dies jedoch rückwirkend zum Spaltungsstichtag, dem _______.

Die Parteien beabsichtigen einen Unternehmenspachtvertrag mit der Maßgabe abzuschließen, dass die (...) GmbH i.Gr. der (xxx) GmbH i.Gr. das von ihr betriebene Handelsgeschäft nebst der Leistungen des Geschäftsführers Winfried ____ ab dem ________ zur Nutzung überlässt.

Dies vorausgeschickt, wird zwischen den Parteien der folgende Pachtvertrag abgeschlossen:

§ 1 Gegenstand der Pacht

(1)          Gegenstand dieses Pachtvertrages ist das in ________ betriebene Handelsgeschäft mit dem dazugehörigen beweglichen und unbeweglichen Anlagevermögen. Das dazugehörige Anlagevermögen ergibt sich aus dem als Anlage 1 beigefügtem Spaltungsplan der ______________ GmbH.

(2)     Zu den verpachteten Gegenständen gehören ferner die Kunden- und Lieferantenkarteien, Statistiken, Arbeitsanweisungen und sonstige betriebliche Unterlagen.

(3)     Zu den überlassenen Leistungen gehören die Leistungen und das Know-How des Geschäftsführers _____________.

§ 2 Beginn und Dauer des Vertrages

(1)     Das Pachtverhältnis beginnt am ________. Es bleibt bis _____________ in Kraft und verlängert sich danach jeweils um ein weiteres Kalenderjahr, soweit es nicht mindestens sechs Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird.

(2)     Das Recht beider Vertragsparteien, das Pachtverhältnis fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen, bleibt unberührt.

§ 3 Pachtzins

(1) Der Pachtzins errechnet sich auf der Basis der Buchwerte des beweglichen und unbeweglichen Anlagevermögens sowie einer umsatzabhängigen Vergütung.

(2) Bewegliches Anlagevermögen:

a) Für das bewegliche Anlagevermögen setzt sich der Pachtzins zusammen aus den buchmäßigen Abschreibungen sowie einer Verzinsung des jeweiligen Buchvermögens in Höhe des Betrages, den der Pächter für langfristige Fremdmittel aufwenden muss.

b) Für die Abschreibungen sind die steuerlich zulässigen Ansätze in der jeweiligen Jahresbilanz des Verpächters maßgeblich; für das Kalenderjahr 199_ zeitanteilig.

c) Bei der Ermittlung des Zinsanteils ist für die Berechnung des Buchvermögens und des anzuwendenden Zinssatzes jeweils das Jahresmittel maßgeblich bzw. das Mittel derjenigen Monate, in denen das Vertragsverhältnis bestanden hat.

(3) Unbewegliches Anlagevermögen:

a) Für das unbewegliche Anlagevermögen beträgt der Pachtzins 20% auf das in der Zwischenbilanz zum ___________ ausgewiesene Buchvermögen.

b) Die Berechnungsgrundlage wird durch später vorgenommene Abschreibungen nicht berührt. Sie erhöht sich jedoch um den Betrag der später vorgenommenen, im Sinne des Steuerrechts aktivierungspflichtigen Investitionen in das unbewegliche Anlagevermögen, und zwar jeweils mit Wirkung zum Beginn des Geschäftsjahres, das der Vornahme der Investitionen folgt.

c) Der Verzinsungsfaktor des Pachtzinses erhöht und ermäßigt sich jeweils zum 1. Januar eines jeden Jahres, erstmals jedoch zum ______ um den Prozentsatz, um den der vom Bundesamt für Statistik herausgegebene Lebenshaltungskostenindex (4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt der mittleren Verbrauchergruppe) gegenüber dem Stand zum ________ gestiegen oder gefallen ist.

(4) Umsatzabhängige Vergütung:

Als Vergütung für die Überlassung der Kunden- und Lieferantenkarteien sowie für die Übertragung der Warenzeichen (§ 9) zahlt der Pächter in den ersten fünf vollen Pachtjahren (also bis zum _________) eine umsatzabhängige Vergütung von 0,5% des Umsatzes. Für die Monate September bis Dezember ____ wird eine Pauschale von EUR 5.000,- pro Monat vereinbart. Für die Zeit nach dem 31. Dezember ______ beträgt die umsatzabhängige Vergütung 0,2% des Umsatzes.

(5) Die vorstehenden Pachtzinszahlungen sind anhand der Betriebsergebnisse des Verpächters in den Vorjahren der Höhe nach so festgesetzt worden, dass der Pächter nach Abzug des Pachtzinses sowie nach Abzug eines Geschäftsführergehaltes von EUR 200.000,- p. a. ein Gewinn von EUR 50.000,- oder mehr p. a. erwarten kann.

(6) Sollte in den ersten beiden vollen Pachtjahren ein Gewinn von 50.000,- EUR nicht erzielt werden können, so ermäßigt sich der zu zahlende Pachtzins entsprechend. Danach kann eine Ermäßigung des Pachtzinses nicht verlangt werden. Sollte der Pächter den genannten Mindestgewinn von EUR 50.000,- in jedem der drei ersten Pachtjahre nicht erreichen, so ist der Pächter berechtigt, bis zum 30. April _____ die fristlose Kündigung des Vertrages zu erklären.

(7) Wirtschaftsgüter des beweglichen Anlagevermögens, die im Einvernehmen zwischen Verpächter und Pächter oder gemäß § 4 Abs. 4 a aus dem Pachtverhältnis herausgenommen werden, z. B. durch Veräußerung, Stillegung oder Verschrottung, vermindern in Höhe der für sie angesetzten Werte die Bemessungsgrundlage für die Zahlung des Pachtzinses gemäß Absatz 2. Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die vom Verpächter ersatzweise oder neu angeschafft werden, erhöhen hinsichtlich ihrer Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Teile des Pachtzinses gemäß Absatz 2. Soweit Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens vom Pächter ersatzweise oder neu angeschafft werden, bleibt die Höhe des Pachtzinses hiervon unberührt.

(8) Auf den Pachtzins sind vom Pächter vierteljährlich im nachhinein bis zum 15. des auf das Quartalsende folgenden Monats Vorauszahlungen in Höhe von ¼ der Vorjahresbeträge zu leisten. Im ersten Pachtjahr ist ¼ der in der Anlage 3 errechneten Beträge bzw. ¼ der endgültigen festgesetzten Vorjahrespacht zu zahlen.

(9) Eine endgültige Bemessung des Pachtzinses hat nach Feststellung des Jahresabschlusses des Pächters und des Verpächters, spätestens jedoch bis zum 31. März des auf das jeweilige Pachtjahr folgenden Jahres zu erfolgen. Die sich aus der endgültigen Pachtzinsbemessung ergebenden Mehr- oder Minderzahlungen des Pächters sind gleichzeitig mit der ersten Vorauszahlung auf das neue Pachtjahr zwischen Verpächter und Pächter zum Ausgleich zu bringen.

(10) Beide Parteien sind berechtigt, die Bücher und Schriften der jeweils anderen Partei durch einen zur Verschwiegenheit verpflichteten Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer dahin überprüfen zu lassen, ob die für die Pachtzinsermittlung erforderlichen Zahlen zutreffend und den vertraglichen Bestimmungen entsprechend festgestellt wurden.

(11) Alle Pachtzinszahlungen verstehen sich zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.

§ 4 Nebenpflichten der Parteien

(1)     Der Pächter führt ab ________ die Geschäfte des Verpächters auf eigene Rechnung.

(2)     Der Pächter ist verpflichtet, den Geschäftsbetrieb mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu führen. Er ist nicht befugt, die Art des Geschäftsbetriebes zu ändern. Eine Unterverpachtung ist nicht zulässig.

(3)     Darüber hinaus treffen den Pächter folgende Erhaltungspflichten:

Das bewegliche Anlagevermögen hat der Pächter auf seine Rechnung in gutem Zustand zu erhalten. Bewegliche Anlagegüter, deren Reparatur und/oder sonstige Instandhaltung unter Anlegung vernünftiger kaufmännischer Grundsätze einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordert, brauchen nicht repariert und auch nicht ersetzt zu werden. Erforderlich werdende Neuanschaffungen erfolgen auf Kosten und für Rechnung des Pächters und gehen in dessen Eigentum über. Im übrigen ist der Pächter nicht befugt, über die Pachtgegenstände zu verfügen.

(4)     Der Verpächter ist berechtigt, nützliche Investitionen in das unbewegliche Anlagevermögen vorzunehmen. Sofern diese Investitionen zu einer Erhöhung der Pacht führen, ist die Zustimmung des Pächters erforderlich. Bei der Durchführung von Investitions- und Reparaturarbeiten ist auf die Interessen des Pächters an einer ungehinderten Durchführung des Geschäftsbetriebes Rücksicht zu nehmen.

§ 5 Vertragseintritt

(1)     Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtgegenstände ausreichend zu versichern. Die bestehenden Versicherungsverträge (Anlage 4) werden mit Zustimmung des Versicherers auf den Pächter übergeleitet.

(2)     Ferner tritt der Pächter in alle bestehenden Wartungs-, Telefon- und Versorgungsverträge (Anlage 5) sowie alle sonstigen Verträge (Anlage 6) ein, die nicht zum Übergabetermin gekündigt werden können. Der Pächter ist verpflichtet, mit dem Vertragspartner zu vereinbaren, dass der Verpächter aus den Verpflichtungen entlassen wird.

§ 6 Überleitung der Arbeitsverträge

          Der Pächter übernimmt die gesamte Belegschaft des gepachteten Betriebes und tritt in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Überganges bestehenden Arbeitsverhältnisse und Pensionszusagen ein. Die nach den einkommensteuerlichen Grundsätzen gebildeten Pensionsrückstellungen werden vom Pächter übernommen; der Verpächter verpflichtet sich, den Gegenwert der Pensionsrückstellungen an den Pächter auszuzahlen. Bei der Berechnung der Betriebszugehörigkeitsdauer werden die beim Verpächter geleisteten Beschäftigungszeiten angerechnet.

§ 7 Verkauf des Umlaufvermögens

(1)     Der Pächter kauft das zum Zeitpunkt der Übernahme vorhandene Umlaufvermögen einschließlich der Forderungen zu dem sich aus der Bilanz zum 31. Dezember _____ ergebenden Buchwert abzüglich der für sie gebildeten Wertberichtigungen. Vorstehende Werte erhöhen sich um die gesetzliche Umsatzsteuer.

(2)     Die Bilanz ist nach Aufstellung von Pächter und Verpächter zu unterzeichnen und diesem Vertrag als Anlage 7 beizufügen.

§ 8 Verbindlichkeiten

(1)     Der Pächter übernimmt die in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten sowie die den Rückstellungen zugrundeliegenden Verpflichtungen unbeschadet seines Rechts, alle Verbindlichkeiten abzulösen, Rückstellungen aufzulösen sowie neue Verbindlichkeiten einzugehen und neue Rückstellungen zu bilden.

(2)     Die Übernahme der Verbindlichkeiten erfolgt zu Buchwerten einschließlich der als Rechnungsabgrenzungsposten zum Stichtag aktivierten Disagien und wird auf den Kaufpreis gemäß § 7 vorstehend angerechnet. Der den Kaufpreis übersteigende Betrag wird seitens des Pächters als Darlehen zum Zinssatz von 2% über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank gewährt.

§ 9 Gewährleistung

(1)     Der Verpächter sichert zu und steht dafür ein, dass die Bilanz zum 31. Dezember ______, die dem Pächter bei Abschluss dieses Vertrages vorgelegen hat, nach ordnungsgemäßen kaufmännischen Grundsätzen aufgestellt worden ist, alle Verbindlichkeiten enthält, für alle bekannten oder erkennbaren Risiken angemessene Rückstellungen vorsieht und somit ein zutreffendes Bild über die wirtschaftliche Lage des Verpächters zum Bilanzierungsstichtag gibt.

(2)     Der Verpächter sichert zu und steht dafür ein, dass in der Zeit seit dem ________ zum Übergabestichtag keine außergewöhnlichen, über den normalen Betrieb des Geschäfts hinausgehende Geschäfte getätigt worden sind, die für die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft nachteilige Auswirkungen haben könnten, insbesondere, dass der Personalbestand nicht erhöht wurde und dass keine über die einschlägigen Tarifabschlüsse hinausgehenden Lohn- und Gehaltserhöhungen vorgenommen wurden, mit Ausnahme der Lohn- und Gehaltserhöhung für die außertariflichen und leitenden Mitarbeiter der Gesellschaft.

(3)     Der Verpächter sichert zu und steht dafür ein, dass die Zwischenbilanz zum 31. Dezember _____ den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung entsprechend aufgestellt wird und insbesondere alle Verbindlichkeiten enthalten sowie für alle bekannten und erkennbaren Risiken Rückstellungen vorsehen wird. Es herrscht Einvernehmen zwischen den Parteien, dass der Pächter im Verhältnis zum Verpächter für Verbindlichkeiten nur insoweit haftet, als diese in der Zwischenbilanz zum 31. Dezember ___ aufgeführt worden sind bzw. Rückstellungen gebildet wurden. Der Verpächter wird den Pächter von allen darüber hinausgehenden Ansprüchen freihalten bzw. dem Pächter alle Aufwendungen ersetzen, die durch die Erfüllung solcher Ansprüche entstehen.

(4)     Der Verpächter gewährleistet den Bestand und die Werthaltigkeit der übertragenen Forderungen und wird dem Pächter die Ausfälle erstatten, die über den Betrag der Wertberichtigung hinausgehen.

(5)     Im übrigen werden die verpachteten Gegenstände vom Pächter wie besehen unter Ausschluss jeder Gewährleistung des Verpächters übernommen.

§ 10 Rückabwicklung

(1)     Bei der Beendigung des Pachtverhältnisses erfolgt die Rückabwicklung in entsprechender Anwendung der vorstehenden Bestimmungen dieses Vertrages.

(2)     Soweit vom Pächter Einrichtungen und sonstige Wirtschaftsgüter angeschafft worden sind, ist der Verpächter verpflichtet, sie zum Schätzwert zu übernehmen. Die Schätzung ist von einem von der Industrie- und Handelskammer in _______ zu benennenden Sachverständigen als Schiedsgutachter für beide Seiten verbindlich vorzunehmen.

§ 11 Schlussbestimmungen

(1)     Sollten sich einzelne Bestimmungen dieses Vertrages als unwirksam erweisen, so wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung soll eine andere treten, die wirksam ist und die nach Inhalt und Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt.

(2)           Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist __________.

______________________

[Ort / Datum]

______________________

[Verpächter]

______________________

[Pächter]

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