Vermietung eines Einfamilienhauses

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Mietvertrag

Zwischen

..........................

- im Folgenden „Vermieter" genannt -

und

..........................

- im Folgenden „Mieter" genannt -

wird folgender Mietvertrag über ein Einfamilienhaus geschlossen:

§ 1 Mietgegenstand

1.1 Der Vermieter vermietet an den Mieter das in .........., .......... gelegene Einfamilienhaus bestehend aus ...... Zimmern, Küche, Bad, Toilette, Gäste-WC, Diele, Balkon, Dachboden und Kellergeschoss mit ca. .... qm sowie Garten mit ca. ... qm und Garage zu Wohnzwecken.

1.2 Der Mieter erhält für die Dauer der Mietzeit .... Hausschlüssel, zwei Kellerschlüssel, zwei Briefkastenschlüssel sowie je einen Zimmerschlüssel. Der Mieter darf zusätzliche Schlüssel nur mit Einwilligung des Vermieters anfertigen lassen. Diese sind bei Rückgabe der Mietsache gegen Kostenerstattung ebenfalls an den Vermieter herauszugeben.

1.3 Während der Mietdauer erntereif werdende Gartenerzeugnisse stehen dem Mieter zu.

§ 2 Mietzeit

2.1 Das Mietverhältnis beginnt am ............ und läuft auf unbestimmte Zeit.

2.2 Wird die Mietsache zur vereinbarten Zeit nicht zur Verfügung gestellt, so kann der Mieter Schadensersatz nur fordern, wenn dem Vermieter wegen der nicht rechtzeitigen Bezugsfertigkeit oder Räumung der Mietsache durch den Vormieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das Recht des Mieters zur Mietminderung und fristlosen Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Gebrauchsgewährung bleibt unberührt.

2.3 Das Kündigungsrecht des Mieters und des Vermieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.

2.4 Die Kündigung hat in jedem Fall schriftlich zu erfolgen.

Alternative zu § 2 Mietzeit:

§ 2 Mietzeit

2.1 Das Mietverhältnis beginnt am ............... und endet am .............. . Das Mietverhältnis ist auf diesen Zeitraum befristet, da nach Ablauf der Vertragszeit das Haus dem Sohn des Vermieters überlassen werden soll.

2.2 Das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung nach § 3 des Mietvertrages bleibt durch diese Befristung unberührt.

§ 3 Miete, Nebenkosten, Zahlungsweise

3.1 Die Miete für das in § 1 beschriebene Einfamilienhaus beträgt monatlich EUR ........ .

Alternative 1 zu § 3.1:

3.1 Die Miete für das in § 1 beschriebene Einfamilienhaus beträgt monatlich EUR ........

Zwischen den Vertragspartnern wird für den Zeitraum von zunächst zehn Jahren ein Staffelmietzins dergestalt vereinbart, dass die Kaltnettomiete für das in § 1 beschriebene Einfamilienhaus betragen soll:

– nach Ablauf von 12 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 24 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 36 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 48 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 60 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 72 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 84 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 96 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 108 Monaten € ____________

– nach Ablauf von 120 Monaten € ____________,

zuzüglich der jeweils geltenden Betriebskosten.

Alternative 2 zu § 3.1

3.1 Die monatliche Miete für das in § 1 beschriebene Einfamilienhaus beträgt EUR ……. . Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland amtlich festgestellte und veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um fünf oder mehr Prozent gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (= …… Punkte auf der Basis 2000 = 100 Punkte) oder der letzten Veränderung gemäß dieser vertraglichen Bestimmung, so ändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis. Eine Änderung der Miete aufgrund dieser Vereinbarung wird durch schriftliche Erklärung gegenüber dem anderen Vertragspartner geltend gemacht, die die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angibt. Die geänderte Miete ist von Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zu zahlen.

3.2 In der Miete nach Abs.1 sind die Betriebskosten nicht enthalten. Der Mieter hat daher neben der Miete die Betriebskosten i. S. v. § 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen. Eine Aufstellung der von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage 1 beigefügt. Diese Anlage ist wesentlicher Bestandteil des Vertrags.

3.3 Der Mieter hat die Betriebskosten soweit möglich unmittelbar und direkt gegenüber dem jeweiligen Leistungserbringer zu bezahlen. So wird der Mieter Strom, Gas und Wasser auf eigene Rechnung direkt beziehen und das Haus auf eigene Kosten beheizen. Auf die übrigen Betriebskosten hat der Mieter Vorauszahlungen in Höhe von EUR ...... monatlich zu leisten. Über diese Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Nach erfolgter Abrechnung einer Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Höhe der Vorauszahlungen für die Zukunft entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Im Falle des Auszugs des Mieters während der Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Kostenverteilung bei der nächstfälligen Abrechnung vorzunehmen.

3.4 Miete und Betriebskostenvorauszahlung sind vom Mieter monatlich im Voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag des Monats zu entrichten. Der aus der Betriebskostenabrechnung geschuldete Betrag ist innerhalb eines Monats nach Anforderung zu bezahlen.

3.5
1.) Die Miete ist an den Vermieter auf dessen Bankkonto Nr.: …… bei der ……-Bank, BLZ …… zu zahlen.
oder
2.) Der Mieter erklärt sich damit einverstanden, dass die monatlichen Miet- und Nebenkostenzahlungen bei Fälligkeit im Lastschriftverfahren von seinem Konto bei einer Bank oder Sparkasse eingezogen werden. Hierzu erteilt der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für sein Konto Nr. …… bei der ……-Bank, BLZ …….

§ 4 Mietsicherheit

4.1 Der Mieter leistet dem Vermieter zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von EUR ....... .

4.2 Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate ist jeweils in den darauf folgenden Monaten fällig; sie sind mit der Miete spätestens am dritten Werktag des Monats zu entrichten.

4.3 Der Vermieter hat den gezahlten Kautionsbetrag getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Der Kautionsbetrag ist zumindest mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

4.4 Über die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Wenn dem Vermieter kein fälliger Gegenanspruch aus dem Mietverhältnis zusteht, ist der Kautionsbetrag einschließlich Zinsen drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters zurückzubezahlen.

Alternative zu § 4 Mietsicherheit:

§ 4 Mietsicherheit

Der Mieter verpflichtet sich, innerhalb von zwei Wochen ab Vertragsabschluss eine unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bürgschaft eines deutschen Kreditinstituts in Höhe von EUR …… für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus diesem Mietvertrag beizubringen.

§ 5 Instandhaltung und Instandsetzung

5.1 Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter, sofern der Schaden nicht vom Mieter oder von seinen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht worden ist.

5.2 Die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten während der Mietzeit bis zum Betrag von EUR..... im Einzelfall trägt der Mieter, wenn es sich um die Behebung von Schäden an Teilen des Hauses handelt, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Wasserhähne bzw. Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Rollläden, WC- und Badewanneneinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster und Türen etc. Die Verpflichtung zur Kostentragung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen in Höhe von 8 % der Jahresmiete, höchstens jedoch EUR...... jährlich.

§ 6 Mängel der Mietsache, Pflicht zur Mängelanzeige

6.1 Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache und die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache und für ausreichende Lüftung und Heizung der überlassenen Räume zu sorgen. Darüber hinaus hat der Mieter den Garten nach gärtnerischen Grundsätzen zu pflegen und zu unterhalten. Für die Abweichung von der bisherigen Nutzungs- und Anlageart und für die Vornahme einer anderen Pflanzung bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Vermieters.

6.2 Zeigt sich ein nicht nur unwesentlicher Mangel der Mietsache oder wird eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache oder des Grundstücks gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Das Gleiche gilt, wenn sich ein Dritter eines Rechts an der Sache berühmt.

6.3 Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der dem Mieter obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht entstehen, besonders wenn technische Anlagen und andere Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, beheizt oder gegen Frost geschützt werden. Der Mieter haftet auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen.

6.4 Wird der Mangel nach der Anzeige durch den Vermieter nicht unverzüglich beseitigt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen. Der Mieter ist im Fall des Verzugs auch berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Der Vermieter haftet auf Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache und Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels nur, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

§ 7 Schönheitsreparaturen

Anmerkung: Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen die Verwendung starrer Renovierungsfristen, auch in Kombination mit Abgeltungsklauseln, für unzulässig erklärt. Da die weitere Entwicklung der Rechtsprechung hier nicht vorhergesagt werden kann, sollten entsprechende Formulierungen nur vorsichtig verwendet werden.

7.1 Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen.

7.2 Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

7.3 Die Schönheitsreparaturen sollten - vorbehalltlich Ziffer 7.6 - im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem von dem Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind, durchgeführt werden:

- alle drei Jahre: Küche, Bad, Dusche, Toilette;

- alle fünf Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure;

- alle sieben Jahre: sonstige Nebenräume.

7.4 Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder von Beauftragten des Vermieters zu dulden.

7.5 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter - vorbhaltlich Ziffer 7.6 - verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgenden Grundsätzen zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit:
- länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags;
- länger als zwei Jahre zurück, zahlt der Mieter 40% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags;
- länger als drei Jahre zurück, zahlt der Mieter 60% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags;
- länger als vier Jahre zurück, zahlt der Mieter 80 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags;
Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen oder durchführen zu lassen.

7.6 Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen oder zur anteiligen Erstattung der Kosten von solchen Schönheitsreparaturen besteht nicht, wenn die Renovierung der Wohnung trotz Ablaufs der entsprechenden Fristen auf Grund des tatsächlichen Zustandes der jeweiligen Räume nicht erforderlich ist.

§ 8 Überlassung der Mietsache an Dritte

8.1 Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Mietsache unterzuvermieten.

8.2 Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung der Mietsache oder eines Teils derselben an einen Dritten, kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

8.3 Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, wenn nicht entweder in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde, oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

8.4 Überlässt der Mieter den Gebrauch an der Mietsache einem Dritten, so hat ...


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